인천지방법원 2026타경500840. 용현동 천지빌라 4층 402호, 전유면적 56.71㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박순자이며 2022.01.29 매매를 원인으로 126,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 임차인이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 신혜미 임차인입니다. 신혜미의 전입·점유 개시는 2022.01.28, 확정일자는 2021.12.23, 보증금은 126,000,000원입니다. 말소기준인 서명숙의 가압류 2022.06.07보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다.
그러나 제공된 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 확약을 반영한 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에 적용되는 것이며, 세금 등 다른 미확정 배당요소까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 1-149 천지빌라 4층 402호 · 도로명 수봉로130번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.71㎡ · 4층 건물 중 4층 402호 |
| 사용승인 | 2008.10.20 · 천지빌라 7세대 |
| 소유자 | 박순자 (2022.01.29 매매, 거래가액 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저, 확약이 승부처
말소기준은 2022.06.07 갑구 5번 서명숙 가압류 60,000,000원입니다. 신혜미 임차인은 2022.01.28 전입·점유로 이보다 약 4개월 먼저 대항요건을 갖췄고, 확정일자는 2021.12.23입니다. 이후의 국세·지방세 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신혜미 402호 56.71㎡ 전부 | 2022.01.28 확정 2021.12.23 | 126,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 | 실질 승계 0원 HUG 말소동의 확약서 반영 |
③ 시세 비교 — 신건 1.31억은 최근 거래보다 높다
천지빌라 전용 56.71㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2022.01의 126,000,000원이고, 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 128,000,000원입니다. 현재 최저가는 131,000,000원으로 이 평균의 102.3%입니다. 즉 현재 가격을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 56.71㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2022.01 | 56.71㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2021.09 | 56.71㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 128,000,000원 |
최저가 131,000,000원은 최근 평균보다 3,000,000원 높고, 최신 거래 126,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 실질 인수액이 확약으로 0원이라는 점은 권리상 긍정적이지만, 그것이 현재 입찰가격을 싸게 만들어 주지는 않습니다. 특히 확인된 최신 거래가 2022.01에 그쳐, 2026.10.16 매각기일과 시차가 크다는 점도 가격 판단 시 보수적으로 볼 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 신혜미 보증금 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서명숙 | 60,000,000원 | 2,366,000원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 126,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신혜미 보증금이 126,000,000원 전액 배당되는 계산입니다. 서명숙 가압류에는 2,366,000원만 배당되고, 주택도시보증공사의 청구액에는 배당이 없습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 선순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘확약 밖 숫자’와 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 131,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 104,800,000원 | 23,467,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 83,840,000원 | 44,069,120원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 미배당액이 매수인에게 승계되어 낮아진 낙찰가를 상당 부분 상쇄하는 전형적인 인수형 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 관해 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 제공된 룰상 시나리오의 인수액과 실질 인수액을 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택. 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2008.10.20입니다.
- 입지. 용일초등학교 북측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설과 수봉공원이 섞인 기존 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 있으며 원거리에 1호선 도화역과 인천지하철2호선 시민공원역이 있습니다.
- 도로. 북측에서 남측으로 연결된 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역·지적재조사사업지구 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,202,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 천지빌라 7세대, 확인된 동일 면적 실거래 3건으로 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안정성을 좌우하는 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상·조건을 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 임차인·후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 인수 0원은 권리 리스크 완화 요소일 뿐 가격 할인은 아닙니다. 현재 131,000,000원은 최근 평균 128,000,000원보다 높습니다.
- 실거래 시차. 확인된 최신 거래는 2022.01입니다. 현재 매각기일 2026.10.16과 시간 간격이 커 현 시점 가격 검증이 중요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모이고 실거래 표본도 3건뿐이므로, 대단지 아파트처럼 거래량을 전제로 한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약 관련 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 전혀 다른 말이다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 126,000,000원의 대항력 임차인이 먼저 자리 잡은 까다로운 사건입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권에 따른 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 권리 측면의 가장 큰 장애물은 크게 낮아진 셈입니다.
그 다음부터는 오히려 가격을 냉정하게 봐야 합니다. 현재 최저가 131,000,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원의 102.3%, 최신 거래 126,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 실질취득액도 현재는 그대로 131,000,000원이므로 신건 가격에 시세 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 세금 압류의 실제 배당 영향과 오래된 실거래 표본까지 확인해야 합니다. 결론은 “확약으로 권리는 완화, 가격은 보수적으로.”입니다.
