서울남부지방법원 2026타경4071. 강서구 화곡동 백문하우스 제3층 제303호, 전용 28.64㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 거실·주방·방2·욕실 겸 화장실1 구조입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차권입니다. 정연주는 보증금 247,000,000원, 전입·점유 2021.04.16, 확정일자 2021.03.19로 말소기준인 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
원칙만 보면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 실제 회차 계산에서도 1회 유찰 시 34,035,200원, 2회 유찰 시 76,788,160원이 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 위 원칙상 인수액과 별개로 매수인의 실질 인수를 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 28.64㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 이용상태 | 거실 · 주방 · 방2 · 욕실 겸 화장실1 |
| 소유자 | 사형택 (2019.04.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정연주 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,000,000원 | 2021.04.16 / 2021.03.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
정연주는 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기는 2023.06.27 접수됐지만, 그 등기에 기재된 전입·점유일은 2021.04.16, 확정일자는 2021.03.19입니다. 따라서 말소기준 가압류보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
② 시세 비교 — 신건은 할인 구간이 아니다
백문하우스는 총 19세대이고 사용승인일은 2018.10.16입니다. 가격 비교 가능한 거래는 2024.05 전용 29.28㎡, 6층의 270,000,000원 1건입니다. 이 거래가 시세 표본의 평균·최저·최고이자 최신 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 29.28㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 시세 표본 | 1건 | - | 270,000,000원 |
현재 최저가 271,000,000원은 이 시세 표본 270,000,000원의 100.4%입니다. 차이는 크지 않지만 최소한 시세보다 싸게 시작하는 경매는 아닙니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 신건 가격에 별도의 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 정연주 보증금 | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 19,406,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 271,000,000원에서는 집행비용 4,594,000원을 제외한 뒤 임차인 정연주가 보증금 247,000,000원을 전액 우선배당받고, 주택도시보증공사 가압류에 19,406,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 남지만 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서대학교 서측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.10.16입니다. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·소화설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 북서측 약 10m 내외 포장도로에 접하며 공시지가는 4,385,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 19세대이며 확인 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본의 제한을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 271,000,000원은 시세 표본 270,000,000원의 100.4%입니다. 현재 회차는 시세 할인 구간이 아닙니다.
- 유찰 시 인수 계산과 특별조건을 분리. 일반 원칙상 1회 유찰 시 34,035,200원, 2회 유찰 시 76,788,160원의 미배당 보증금이 생기지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 배당구조 확인. 신건에서는 임차인 보증금 247,000,000원이 전액 배당되지만 주택도시보증공사 채권에는 대규모 미배당이 남습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역을 포함한 여러 규제 표기가 있으므로 실제 입찰·취득 시 적용 범위를 원문과 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 남는다
이 사건은 처음 보면 보증금 247,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 216,800,000원으로 내려갈 때 34,035,200원, 173,440,000원으로 내려갈 때 76,788,160원의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 실질 인수는 0원입니다.
결국 남는 문제는 가격입니다. 신건 최저가 271,000,000원은 확인 가능한 실거래 270,000,000원보다 약간 높고, 시세 대비 100.4%입니다. 권리 위험이 특별매각조건으로 정리된 점은 분명하지만 현재 가격 자체에는 할인 메리트가 없습니다. 백문하우스 경매물건의 평균 유찰 횟수 1.8회를 함께 보면, 이 물건은 신건보다 유찰 후 가격 구간을 더 면밀히 비교할 사건입니다.
