서울남부지방법원 2026타경4077. 영등포시장역 북동측 인근의 메이슨리치 10층 1005호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 등기 흐름에서 말소기준은 2023.07.24. 동대문세무서의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.09.10. 이선규의 전입이 존재하므로 이 임차인은 대항력 있는 임차인이고, 2021.11.08. 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 원칙대로라면 미배당 보증금의 매수인 승계가 핵심 위험인 사건입니다.
그런데 이 사건에는 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 계산되는 이선규 관련 인수액 45,266,000원은 룰상 금액으로만 남고, 실제 입찰 판단에서는 실질 0원으로 반영해야 합니다. 다만 이 조건은 이선규 임차권에 관한 것으로 보아야 하며, 다른 점유자에게 자동으로 확대되는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제10층 제1005호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 22.24㎡ · 13층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김보현 · 2021.09.15. 매매 · 거래가액 359,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24. 갑구 4번 압류 · 국(동대문세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 특별조건이 결론을 바꾼다
이선규는 2021.09.10. 전입, 2021.11.08. 확정일자, 보증금 359,000,000원의 임차권자로서 말소기준일 2023.07.24.보다 선순위입니다. 임차권등기는 2023.10.11. 이뤄졌고 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 따라서 특별조건이 없다면 배당 부족분은 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
| 임차인·점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선규 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.10 | 359,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 45,266,000원 · 특별매각조건 적용 |
| SHIIAN IULIIA 점유 부분 미상 | 2025.04.04 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 인수 없음 말소기준권리 이후 전입 |
② 시세 비교 — 실질취득 319,000,000원 기준, 단 비교 신뢰도는 낮다
특별매각조건을 반영하면 이 사건의 실질취득 기준은 최저가와 같은 319,000,000원입니다. 시세지표상 최근12개월 평균은 339,000,000원, 최신 거래도 2022.11. 339,000,000원으로 집계돼 실질취득가는 최근12개월 평균의 94.1%입니다. 숫자만 보면 시세 아래입니다.
다만 이를 그대로 ‘싸다’고 단정하기는 어렵습니다. 대상 전용면적은 22.24㎡인데 확보된 실거래 표본은 29.22㎡~30.71㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 게다가 최신 거래가 2022.11이고, 최근 시세 추세도 -0.3%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 339,833,333원이나 94.1%라는 숫자만으로 가격 가점을 크게 주기보다, 면적 차이와 거래 시차를 감안해 보수적으로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.12 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.10 | 29.97㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.22㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2021.07 | 29.35㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2021.07 | 30.71㎡ | 9 | 359,000,000원 |
| 2021.07 | 29.35㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2021.06 | 29.35㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 2021.06 | 29.35㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2021.06 | 30.71㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.06 | 29.97㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 339,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,266,000원 |
| 1. 임차인 이선규 보증금(우선변제) | 359,000,000원 | 313,734,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이선규 보증금 중 45,266,000원이 부족해 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 입찰 판단상 이 부분의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 10층 1005호입니다.
- 입지. 지하철5호선 영등포시장역 북동측 인근으로, 공동주택·아파트·업무시설·근린생활시설·병원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 정방형 평지, 북동측 세로와 접하며 토지면적은 466.0㎡, 공시지가는 6,236,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모이고, 경매물건 평균 유찰 2.1회라는 지표가 있어 재매각 가능성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 이선규 임차권등기 말소가 특별조건대로 이행되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. SHIIAN IULIIA는 2025.04.04. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위가 미상입니다. 실제 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보정. 실질취득 319,000,000원과 비교되는 실거래는 29㎡대인 반면 대상은 22.24㎡입니다. 단순 금액 비교만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 거래 시차. 최신 실거래가 2022.11이고 최근 추세는 -0.3%입니다. 현재 매수 수요와 실제 호가·거래 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권자의 권리 인수와 별개로 실제 점유자의 퇴거·인도 일정과 비용은 따로 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조하는 것이 필수입니다.
맺으며 — 권리의 함정은 풀렸지만, 가격은 보수적으로
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 359,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 매각가 319,000,000원 가정에서 룰상 미배당 인수액이 45,266,000원 발생하기 때문입니다. 그러나 특별매각조건이 그 핵심 위험을 제거합니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원, 실질취득 기준은 319,000,000원입니다.
가격은 최근12개월 평균 339,000,000원의 94.1%로 숫자상 낮지만, 대상 22.24㎡와 비교표본 29㎡대의 면적 차이가 있고 최신 실거래도 2022.11에 머물러 있습니다. 여기에 최근 추세 -0.3%, 18세대 규모, 경매 평균 유찰 2.1회라는 지표까지 감안하면 ‘권리 해결 = 저가 매수’로 연결해선 안 됩니다. 이 사건은 특별매각조건 확인이 1순위, 가격 검증이 2순위인 다세대 경매입니다.
