인천지방법원 2026타경500844. 인천 남동구 만수동 만수에스클래스 2동 602호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 압류 자체보다 압류보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 송영민은 2020.04.08 주민등록과 점유를 시작했고, 말소기준으로 계산된 2022.08.31 평택세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 원래라면 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이 매수인에게 넘어가는지를 반드시 따져야 합니다.
등기부의 주택임차권등기에는 임차보증금 179,000,000원, 범위는 6층 602호 59.53㎡ 전부, 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2020.04.08로 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 따라서 이 분석에서는 정확도 규칙에 따라 송영민 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차인에 한해 적용되는 것으로 보며, 확인되지 않은 별도 점유자까지 포괄한다고 확대 해석하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 843-22 만수에스클래스 2동 6층602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 59.53㎡ · 10층 건물 중 6층 602호 |
| 소유자 | 권철승 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인 | 2018.12.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약으로 인수 해소
말소기준으로 계산된 권리는 2022.08.31 평택세무서 압류입니다. 이후 2024.12.10 남동구 압류와 2026.01.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 이 기준일보다 앞서 2020.04.08 전입·점유를 갖춘 송영민 임차인입니다. 주택임차권등기는 2024.08.30에 마쳐졌지만, 등기내용상 전입과 점유는 말소기준보다 먼저입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송영민 | 2020.04.08 / 2020.04.08 | 2020.03.06 | 179,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질승계 0원 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 별도 합산되는 임차인은 없습니다. 보증금 179,000,000원은 등기부 주택임차권 기재금액이며, 해당 임차인에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 61.2%지만, 표본은 2022.03 한 건
가격 자료에는 만수Sclass2동신축공사 전용면적 비교군에서 확인되는 실거래가 1건뿐입니다. 거래시점은 2022.03, 전용 62.95㎡·5층, 거래금액은 320,000,000원입니다. 현재 최저매각가 196,000,000원은 이 거래금액의 61.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 62.95㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 비교값 | 59.53㎡ | 6 | 196,000,000원 |
숫자만 보면 196,000,000원은 320,000,000원의 61.2%입니다. 그러나 이 사건의 비교 실거래는 2022.03의 단 1건이고, 대상 물건과 면적도 59.53㎡ 대 62.95㎡로 다릅니다. 따라서 이 비율 하나만으로 현재 최저가를 “시세보다 저렴하다”라고 확정하는 것은 무리입니다. 최신 가격 판단에는 현 시점에 가까운 추가 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 179,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,456,000원 |
현재 회차 196,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 179,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 13,456,000원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 송영민 임차인의 보증금 179,000,000원은 별도 권리관계이나, 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원 전제로 배당 부족만 확대
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 196,000,000원 | 179,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 25,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 56,116,160원 | 0원 |
자료상 유찰이 진행되면 신청채권자의 미배당액은 1회 유찰 시 25,195,200원, 2회 유찰 시 56,116,160원으로 늘어납니다. 하지만 이 사건에서 중요한 점은 그 미배당액을 곧바로 매수인이 승계하는 구조로 계산하지 않았다는 것입니다. 제공된 시나리오에서도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이며, 송영민 임차권에 대한 말소동의 확약서가 이 판단의 핵심 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.12.18 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 6층 602호입니다.
- 설비. 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 1,403,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 696.9㎡입니다.
- 도로. 동측·서측·북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·준주거지역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 현황확인. 현장방문 당시 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대 여부를 직접 파악하지 못하고 공부와 인근 유사물건을 참고해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 사건의 권리 안전성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 확약서 문구·적용 대상이 송영민 임차권과 정확히 일치하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 금액 확인. 등기부상 임차보증금은 179,000,000원이며 전입·점유일은 2020.04.08입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인으로서 인수 여부가 핵심이 되는 금액입니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 실제 점유·임대 여부가 확인되지 않았으므로 입찰 전 현황을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 실거래는 2022.03의 320,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가의 61.2%라는 수치만으로 현 시세 할인폭을 판단하지 마세요.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아니라 감정평가상 오피스텔입니다. 동일 단지·동일 면적대의 실제 매매·임대 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 제시된 배당은 집행비용과 신청채권자 청구액 중심의 추정으로, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 위험의 핵심은 임차권 자체보다 ‘확약 확인’
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인이 있어 까다로운 물건입니다. 송영민의 전입·점유는 2020.04.08이고, 보증금은 179,000,000원이며, 말소기준으로 계산된 2022.08.31 압류보다 앞섭니다. 그런데 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 문구가 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 현 회차에서 계산되는 실질취득액은 최저가와 같은 196,000,000원입니다. 다만 이를 2022.03 실거래 320,000,000원과 비교해 61.2%라고 표현할 수는 있어도, 거래 표본이 1건이고 시점 차이가 커 현재 시세 대비 가격 메리트가 확정됐다고 보기는 어렵습니다. 이 사건에서 입찰 전 가장 먼저 확인해야 할 것은 “얼마나 싸 보이느냐”가 아니라, 말소동의 확약서의 적용 범위와 실제 점유관계입니다.
