서울남부지방법원 2026타경4098. 가산양우내안애애플 제6층 제602호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김종민이며, 2021.11.01. 거래가액 107,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리관계는 보증금 125,000,000원의 임차인 양혜민입니다. 임대차계약일은 2021.07.23., 점유개시는 2021.08.14., 주민등록일은 2021.08.25., 확정일자는 2021.07.23.입니다.
말소기준권리는 2023.07.11. 영등포구 압류입니다. 양혜민의 주민등록일은 그보다 앞선 2021.08.25.이므로 자료상 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액이 커져 매수인 인수 위험이 남는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 그 구조를 바꾸는 별도 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제6층 제602호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 건축물대장상 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층/지상18층 중 제6층 |
| 소유자 | 김종민 (2021.11.01. 거래가액 107,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 특별매각조건
등기부상 과거 하나은행 근저당권은 이미 말소되어 현재 권리분석의 부담으로 남지 않습니다. 현행 말소기준은 2023.07.11. 영등포구 압류이고, 이후 금천구 압류·국 압류· 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차권등기의 등기일 자체가 말소기준 이후라는 사실만으로 양혜민의 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 실제 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일이 2021.08.25.로 말소기준보다 빠르기 때문입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양혜민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2021.08.25 / 2021.07.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구일은 2023.09.05.이고, 임차권등기 역시 같은 날 접수됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 124,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 최저가가 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
또한 특별매각조건을 빼고 기계적으로 계산하면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서는 매각가 124,000,000원에 기계적 인수액 3,536,000원, 1회 유찰 시에는 99,200,000원에 27,985,600원, 2회 유찰 시에는 79,360,000원에 47,468,480원이 계산됩니다. 그러나 본건은 특별매각조건에 의해 그 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이므로 실제 매수인 부담 판단에서는 이를 그대로 인수액으로 더하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 임차인 양혜민 보증금 | 125,000,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 3,536,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북동측 인근으로, 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상18층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 40m, 남동측으로 노폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 등기부와 매각물건명세서에는 양혜민의 임차권이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 124,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 점유·인도 확인. 등기상 임차권과 감정평가상 임대관계 미상 기재가 함께 있으므로 실제 현황과 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별매각조건이 인수를 끊는다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 125,000,000원의 대항력 임차인이 있어 경계해야 하는 사건입니다. 실제로 특별조건을 제외한 배당계산에서는 현재 회차 기준 3,536,000원의 보증금 미배당액이 발생합니다. 그러나 이번 매각은 채권자가 매수인에 대한 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있어, 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리된다는 것과 가격이 매력적이라는 것은 별개입니다. 현재 제공된 자료에는 최근 실거래 비교치가 없어 124,000,000원의 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 특별매각조건을 정확히 확인해 인수 위험을 제거한 뒤, 별도로 시장가격을 검증하는 데 있습니다.
