인천지방법원 2026타경500845. 경서동 휴먼아트빌 4층 402호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권철승이고 2020.09.04 매매로 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 고하나는 2020.08.21 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.07.16입니다. 반면 말소기준으로 계산된 국의 압류는 2022.08.25이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다.
임차권등기는 2024.09.05 이루어졌지만 대항력 판단의 핵심 날짜는 그보다 앞선 2020.08.21 전입·점유입니다. 따라서 매각대금에서 보증금이 전부 회수되지 않는 회차라면 미회수 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권을 인수권리로 표시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사정이 함께 기재되어 있습니다. 확인된 문구는 말소동의까지이므로, 대항력 포기까지 포함하는지는 확약서 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 경서동 756-13 휴먼아트빌 4층402호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 4층 건물 내 4층 402호 · 사용승인일 2013.04.11 |
| 소유자 | 권철승 (2020.09.04 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 대항력 임차인
말소기준은 2022.08.25 국의 압류입니다. 그 이후의 인천광역시 서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 고하나의 전입·점유는 2020.08.21로 말소기준보다 빠르므로 단순히 임차권등기 순위만 보고 후순위라고 처리하면 안 됩니다. 실제 임차인은 고하나 1명이며 보증금은 130,000,000원입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 고하나 | 4층 402호 55.1㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2020.08.21 / 2020.07.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
고하나는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 130,000,000원이 전액 배당되므로 계산상 인수액이 없습니다. 다만 국·지방자치단체 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 세액 확인 없이 전액배당을 확정적으로 보아서는 안 됩니다.
② 유찰 시나리오 — 싸질수록 인수액이 커진다
이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 최저가 135,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 대신 가격이 내려갈 때 권리구조가 어떻게 바뀌는지가 더 중요합니다. 현재 회차에서는 매수인 인수액이 0원이지만, 예상 시나리오상 유찰될수록 임차보증금 미회수분이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 135,000,000원 | 2,310,000원 | 127,690,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 108,000,000원 | 0원 | 130,000,000원 | 24,312,000원 |
| 2회 유찰 시 | 86,400,000원 | 0원 | 130,000,000원 | 45,555,200원 |
따라서 이 물건은 최저가만 내려가는 일반적인 유찰 물건으로 보면 안 됩니다. 1회 유찰 시 매각가는 108,000,000원으로 내려가지만 계산상 인수액이 24,312,000원 발생하고, 2회 유찰 시 매각가는 86,400,000원으로 내려가면서 계산상 인수액이 45,555,200원까지 커집니다. 말소동의 확약서가 이 인수위험까지 실질적으로 제거하는지는 확약서 원문 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 고하나 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 2,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 130,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 2,310,000원을 배당받고 127,690,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택과 아파트가 주를 이루는 주거지역입니다.
- 교통. 남측 소로를 통해 경명대로 등에 연결되고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 4층 건물이며 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샤시창호입니다. 사용승인일은 2013.04.11입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하며 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 포함하는지 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 말소기준 자체가 2022.08.25 국의 압류이고 2025.05.13 추가 압류도 있으므로 실제 체납세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당. 현재 예상배당상 130,000,000원 전액배당이지만 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 총부담. 1회·2회 유찰 시 계산상 인수액이 각각 24,312,000원·45,555,200원으로 증가합니다. 최저가 하락만 보고 접근하지 마세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 135,000,000원의 가격 메리트는 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재 인수 0”과 “권리 깨끗”은 같은 말이 아니다
현재 회차의 계산만 보면 단순합니다. 135,000,000원에 매각될 경우 집행비용 2,690,000원 뒤 고하나의 보증금 130,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인은 2020.08.21 이미 대항력을 갖춘 상태이고 말소기준은 2022.08.25입니다. 그래서 유찰로 매각대금이 내려가면 보증금 미회수분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 리스크를 낮출 여지는 분명합니다. 하지만 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 시세 자료도 없어 신건 135,000,000원의 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 현재 회차 배당구조는 인수 0원이나, 확약서와 체납세액을 확인하기 전까지는 권리상 완전한 안전형으로 분류하기 어려운 다세대입니다.
