서울남부지방법원 2026타경4103. 서울 강서구 방화동 다온아르떼 제6층 제604호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 오승훈이고, 2022.04.08 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 매우 강한 임차권입니다. 임차인 유대향은 2022.04.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.11입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.02.07 강서세무서장 압류이므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
일반적인 조건이라면 최저가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커지는 유형입니다. 실제 배당표에서도 신건 가격 301,000,000원 가정 시 임차인에게 295,986,000원이 배당되고 56,014,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 룰상 부족액은 각주로 남지만, 매수인이 실질적으로 떠안을 임차보증금은 0원으로 정리하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 27.62㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 사용승인 2022.01.19 |
| 소유자 | 오승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 352,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 인수 0
말소기준은 2023.02.07 국의 압류입니다. 이후 2025.11.14 압류와 2026.03.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 임차권은 2023.12.27이지만, 임차인 유대향의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.04.08로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 선행 전입·점유를 중심으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유대향 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.08 | 2022.03.11 | 352,000,000원 | 2023.12.27 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원 |
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
다온아르떼는 20세대, 사용승인일은 2022.01.19입니다. 거래자료상 최근 12개월 평균은 237,500,000원, 최신 거래는 2024.08의 225,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 301,000,000원으로 최근 12개월 평균의 126.7%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세도 -15.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 27.62㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2024.07 | 28.41㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.01 | 29.24㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.12 | 27.62㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2023.05 | 29.24㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2023.04 | 29.24㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.04 | 29.24㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2023.04 | 27.62㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2023.01 | 29.24㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.01 | 29.24㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 237,500,000원 |
전체 11건 평균은 264,545,454원이지만, 과거 315,000,000원·345,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 301,000,000원은 최근 평균보다 높은 구간이고, 최신 거래도 225,000,000원입니다. 따라서 “인수 0이니 신건도 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 유대향 보증금 | 352,000,000원 | 295,986,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 352,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 56,014,000원입니다. 다만 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 북측 인근이며, 학교·단독주택·다세대주택·주상용건물 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 9호선 공항시장역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·CCTV·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 7미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,013,000원/㎡, 토지면적은 252.0㎡입니다.
- 환금성 지표. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 16.67%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 유대향의 전입·점유는 2022.04.08, 말소기준 압류는 2023.02.07입니다. 특별조건이 없다면 인수 문제가 생기는 구조임을 전제로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.7%이고 최근 추세는 -15.2%입니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 매각가 240,800,000원, 2회 유찰 시 192,640,000원으로 제시되어 있지만 특별매각조건 적용 여부가 핵심입니다.
- 최근 거래 시점 확인. 최신 실거래는 2024.08의 225,000,000원입니다. 현 시점 가격 판단에서는 거래 시점 차이를 함께 봐야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 352,000,000원의 대항력 임차권 때문에 매수인 인수형처럼 보입니다. 실제로 신건 배당계산에서도 56,014,000원이 부족합니다. 그러나 특별매각조건이 그 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기시키고 임차권등기 말소까지 조건으로 묶어, 실질 인수 위험은 0원으로 바뀝니다.
문제는 가격입니다. 최저가 301,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 126.7%이고, 최신 거래는 225,000,000원, 최근 추세는 -15.2%입니다. 평균 유찰도 3.0회, 매각률은 16.67%입니다. 따라서 이 물건은 권리는 특별조건으로 정리되지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 핵심은 대항력 자체가 아니라 특별매각조건의 유효한 적용과, 그 다음의 응찰가격입니다.
