서울남부지방법원 2026타경4112. 강서구 화곡동 덕용팰리체 10층 1001호, 전용 49.56㎡ 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 방3·욕실·주방 및 거실·다용도실·발코니·현관 등으로 구성된 오피스텔이며, 2018.04.02 사용승인된 지상11층·지하1층 건물의 10층 물건입니다.
이 사건의 핵심은 “선순위 대항력 임차권이 있으나, 특별매각조건이 그 인수 위험을 어떻게 바꾸는가”입니다. 김승택의 임차권등기는 2024.02.08에 등기됐고, 주민등록은 2018.04.23, 점유개시는 2018.04.13입니다. 반면 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정은 2026.03.12이므로 권리 순서 자체만 보면 임차권이 앞섭니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 승계액은 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 371-21 덕용팰리체 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 49.56㎡ · 지상11층 중 10층 |
| 이용상태 | 오피스텔(방3, 욕실, 주방 및 거실, 다용도실, 발코니, 현관 등) |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘특별매각조건’
등기상 가장 주의할 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차보증금은 291,000,000원이고, 주민등록일자 2018.04.23·점유개시일자 2018.04.13으로 말소기준인 2026.03.12보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 매수인 인수 위험을 전제로 분석해야 하는 구조입니다.
또한 2022.11.24 민간임대주택등기가 있으며, 등기 문언에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리 여부는 입찰 전 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승택 | 전부 · 주거(임차권등기) | 291,000,000원 | 2018.04.23 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 실질 0원* |
* 권리 순서만 적용하면 말소기준 이전의 대항력 임차권으로 보증금 291,000,000원이 인수형입니다. 다만 이 사건 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 김승택 관련 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만, 최신 거래보다는 높다
덕용팰리체는 16세대, 2018.04.02 준공 건물입니다. 전용 49.56㎡ 실거래는 7건이 확인되며, 최근 12개월 평균은 337,000,000원, 전체 평균은 335,000,000원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 49.56㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2022.06 | 49.56㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2022.01 | 49.56㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2021.11 | 49.56㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 49.56㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 49.56㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2021.07 | 49.56㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 337,000,000원 |
현재 최저가 332,000,000원은 최근 12개월 평균 337,000,000원의 98.5%, 전체 평균 335,000,000원의 99.1%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +2.1%로 나타납니다. 다만 가장 최근 실거래인 2022.08 거래가는 325,000,000원으로 현재 최저가 332,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 임차인 김승택 보증금 | 291,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 291,000,000원 | 291,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,552,000원 |
현재 매각가 가정에서는 주택도시보증공사 청구 291,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 35,552,000원입니다. 김승택 보증금은 권리상 291,000,000원 인수형으로 계산되지만, 특별매각조건을 반영한 실질 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 332,000,000원 | 291,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 29,918,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 82,294,720원 | 0원* |
* 특별매각조건의 “배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소”를 김승택 임차권에 적용한 실질 기준입니다. 권리 순서만 놓고 계산하는 룰상 인수액은 291,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역 및 간선·지선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상11층 건물로 2018.04.02 사용승인됐으며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 북측으로 광대로, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 16세대 오피스텔이고 확인된 동일 면적 거래는 7건입니다. 가장 최근 확인 실거래는 2022.08입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심이므로 입찰 직전 매각물건명세서 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 김승택 외 권리 분리. 특별조건의 효과를 다른 임차인이나 별도 권리에 확대해 해석하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원문에서 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가가 최근 12개월 평균의 98.5%지만 최신 확인 실거래 325,000,000원보다 높다는 점을 함께 반영하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현황조사와 현장 점유자를 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형 등기”지만 결론은 특별조건에서 뒤집힌다
이 물건은 표면적인 권리 순서만 보면 쉬운 사건이 아닙니다. 김승택의 보증금 291,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 권리이기 때문입니다. 하지만 이 사건에는 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 해당 임차인 관련 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 332,000,000원입니다. 가격은 최근 12개월 평균 337,000,000원의 98.5%로 소폭 낮지만 최신 확인 실거래 325,000,000원보다는 높습니다. 권리 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격 자체에 큰 할인폭이 있는 구조는 아닙니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권의 외형이 아니라 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 실제 입찰가격입니다.
