인천지방법원 2026타경500867. 부평동 헤르메스아파트 1동 602호입니다. 현재 소유자는 신호섭으로, 2022.07.01 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했고 2022.07.11 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 그 뒤인 2022.08.12 설정된 권용현의 근저당권 채권최고액 45,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 박종규입니다. 임대차계약일은 2022.05.15, 확정일자는 2022.05.16, 주민등록·점유개시는 2022.06.21로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 실제 임차인 1명이며 배당요구와 확정일자를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 보증금은 260,000,000원입니다.
신건 매각가 263,000,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 4,482,000원을 공제한 뒤 박종규에게 258,518,000원이 배당되어 1,482,000원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분이 대항력에 따라 매수인에게 남는 구조지만, 이번 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 495-3 헤르메스아파트 1동 6층 602호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부일로 12 |
| 용도 | 아파트 |
| 소유자 | 신호섭 (2022.07.01 매매 · 거래가액 260,000,000원, 2022.07.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 건물 표기 | 공부상 1동 · 현황 건물 외관상 A동 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
2016.10.25 설정된 농협은행 근저당권 156,000,000원은 2022.06.21 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2022.08.12 권용현 근저당권 45,000,000원입니다. 이후의 함명옥 소유권이전청구권 가등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부평구 압류 및 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 박종규 | 6층 602호 46.56㎡ 전부 | 260,000,000원 | 전입·점유 2022.06.21 확정 2022.05.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
박종규는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2022.06.21이 말소기준 2022.08.12보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사합니다. 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 뒤이지만, 대항력의 기준이 되는 주민등록과 점유는 말소기준보다 빠릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 박종규 보증금 | 260,000,000원 | 258,518,000원 |
| 2. 근저당 · 권용현 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 박종규의 보증금 부족분은 1,482,000원으로 표시됩니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 부족분을 매수인 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 제공된 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 확인이 핵심
| 회차 | 매각가 | 단순계산 인수액* | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 263,000,000원 | 1,482,000원 | 305,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 210,400,000원 | 53,345,600원 | 305,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 168,320,000원 | 94,836,480원 | 305,000,000원 |
* 위 인수액은 확약을 배제한 회차별 단순 배당계산값입니다. 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
따라서 이 사건은 일반적인 대항력 인수형처럼 “낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조”로 그대로 평가하면 안 됩니다. 확약서가 적용되는 박종규 임차권은 실질 인수 0원이므로 회차별 매각가가 곧 실질취득의 중심 금액이 됩니다. 다만 시세 자료가 없으므로 263,000,000원·210,400,000원·168,320,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 실질 0원 판단을 좌우하는 핵심 자료입니다. 매각물건명세서 기재와 제출된 확약서의 적용대상·효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 박종규는 전입·점유가 2022.06.21로 말소기준 2022.08.12보다 빠른 실제 임차인 1명입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 인수 문제로 이어지는 구조입니다.
- 가등기 종류 확인. 2023.12.22 함명옥 명의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후로 소멸 판정돼 있으나, 별도 확인 필요 사항이 표시돼 있습니다.
- 동 표기 확인. 공부상 ‘1동’이지만 현황 건물 외관상 ‘A동’으로 표시돼 있으므로 현장과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 제공된 자료에는 실거래 시세가 없어 현재 최저가 263,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 대항력보다 ‘확약서’가 결론을 바꾼다
표면만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있는 사건입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 우선변제권도 있어, 신건 매각가 263,000,000원 기준 단순 배당계산에서는 1,482,000원이 미배당됩니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 제공된 정확도 규칙에 따라 박종규 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
권리 측면에서는 이 확약서의 원문 확인이 최우선입니다. 가격 측면은 별개입니다. 감정가와 최저가는 263,000,000원이지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저평가·고평가를 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인이 있다”에서 분석을 멈추지 않고, 실제 제출된 말소동의 확약서까지 확인하는 것입니다.
