서울남부지방법원 2026타경4122. 강서구 화곡동 센트럴파크 제7층 제704호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 김윤상은 2022년 12월 9일 매매를 원인으로 거래가 330,000,000원에 취득했고, 정소진은 같은 날 임대차계약을 체결해 2022년 12월 20일 확정일자를 받고 2022년 12월 29일 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 325,000,000원입니다.
말소기준은 2024년 8월 29일 남동세무서장의 국 압류입니다. 정소진의 전입은 그보다 앞선 2022년 12월 29일이므로 대항력이 있습니다. 일반적인 매각이라면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조지만, 이번 사건은 특별매각조건이 핵심입니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 정소진 임차인에 대한 실질 인수금은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제7층 제704호 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 25.43㎡ · 지하2층/지상13층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김윤상 (2022.12.09. 매매 · 거래가 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 말소기준 | 2024.08.29. 갑구 6번 압류 · 국(남동세무서장) |
| 기타 등기 | 2022.12.29. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별매각조건이 해소
정소진의 임차권등기 접수일은 2024년 10월 17일로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2022년 12월 29일입니다. 확정일자는 2022년 12월 20일이고 배당요구도 이루어져 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정소진 · 전부 | 325,000,000원 | 2022.12.29 / 2022.12.20 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원 룰상 미배당 2,392,000원 |
② 시세 비교 — 신건 3.28억은 최근 지표와 큰 괴리
동일면적 25.43㎡의 거래표본은 10건이고, 전체 평균은 276,500,000원입니다. 그러나 과거 330,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있어 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 193,750,000원, 최신 거래는 2024.05 · 205,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -41.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 25.43㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.05 | 25.43㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2023.11 | 25.43㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.11 | 25.43㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.12 | 25.43㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.06 | 25.43㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 25.43㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2022.05 | 25.43㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2022.04 | 25.43㎡ | 11 | 335,000,000원 |
| 2022.04 | 25.43㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.43㎡ | 4건 | 193,750,000원 |
신건 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균의 169.3%입니다. 최신 거래 205,000,000원과 비교해도 160.0% 수준입니다. 특히 최근 가격 추세가 -41.6%이므로 과거 330,000,000원대 거래가 포함된 전체 평균 276,500,000원을 근거로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 룰상 부족액과 실질 부담을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 328,000,000원 | 2,392,000원 | 0원 | 328,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 262,400,000원 | 67,073,600원 | 0원 | 262,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 209,920,000원 | 118,818,880원 | 0원 | 209,920,000원 |
룰상 인수액은 배당 부족분 기준입니다. 이번 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 정소진에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 1. 임차인 정소진 보증금 | 325,000,000원 | 322,608,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,127,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 정소진 보증금의 미배당액은 2,392,000원이지만 특별매각조건으로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층/지상13층 건물의 7층 704호입니다.
- 입지. 까치산역 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되며 북측 및 서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 센트럴파크아파트는 36세대, 2021.11.15. 준공이며 동일면적 거래표본은 10건입니다. 최신 거래가 2024.05이므로 2026.10.16 입찰 전 최신 실거래를 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.29. 갑구 5-1의 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 등기 원문과 매각조건을 대조하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균 193,750,000원의 169.3%로, 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 유찰 후에도 재비교. 2회 유찰가 209,920,000원도 제공된 최근 12개월 평균보다 8.3%, 최신 거래보다 2.4% 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -41.6% 낮아 과거 330,000,000원대 거래나 전체 평균만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 입찰 전 현황조사와 현재 점유관계를 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격은 아직 풀리지 않았다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 325,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보이지만, 특별매각조건 때문에 결론이 달라집니다. 현재 회차 배당 부족분은 2,392,000원이나, 채권자가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 정소진 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
대신 가격이 핵심 리스크입니다. 신건 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균 193,750,000원의 169.3%, 최신 거래 205,000,000원의 160.0%이고 최근 추세도 -41.6%입니다. 2회 유찰돼 209,920,000원이 되어도 최근 평균을 웃돕니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 임차인의 보증금이 아니라 특별매각조건의 확실한 유지 여부, 민간임대주택등기 확인, 그리고 최근 시세와의 큰 가격 괴리입니다.
