인천지방법원 2026타경500870. 인천 미추홀구 도화동 ‘도화탑클래스’ 5층 501호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 구문옥이고 2022년 9월 매매로 소유권을 취득했으며 등기부 기재 거래가액은 198,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구액은 198,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 있는 임차권등기가 아니라, 정민지의 실제 전입과 확정일자입니다. 정민지는 2022.06.24 전입·점유했고 확정일자는 2022.06.02입니다. 말소기준인 2023.06.14 오케이캐피탈 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 확약서가 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 신건 배당 가정에서 계산되는 13,432,000원의 부족분은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 봅니다. 다만 확약은 정민지 임차권에 한해 판단해야 하므로 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위를 최종 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 5층 501호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경인북길 459 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제5층 제501호 · 59.9070㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 구문옥 · 2022.09.29 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
현재 권리관계의 말소기준은 2023.06.14 오케이캐피탈주식회사 가압류 11,714,482원입니다. 2017년 신한은행 근저당 180,000,000원은 2022.06.24 이미 말소됐으므로 현 경매의 말소기준이 아닙니다. 2026.02.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2024.07.23 등기된 정민지의 주택임차권은 형식상 말소기준 이후 등기이지만, 임차인의 전입·점유는 2022.06.24로 더 빠릅니다.
② 임차인·점유자 — 확약 적용 대상과 그 밖의 점유를 분리
| 임차인·점유자 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민지 | 제5층 제501호 59.9070㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.24 | 2022.06.02 | 198,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 이충신 | 점유 확인 | 2025.11.17 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
* 정민지는 신건 188,000,000원 배당 가정에서 보증금 중 13,432,000원이 부족하게 계산되지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 이충신은 2025.11.17 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 188,000,000원인 신건입니다. 소유권 등기에는 구문옥의 2022년 거래가액 198,000,000원이 기재돼 있지만, 이것만으로 2026년 현재 시세를 단정할 수는 없습니다. 따라서 이번 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 정민지 보증금 | 198,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 11,714,482원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 정민지의 보증금 가운데 13,432,000원이 부족합니다. 확약서가 없다면 이 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약서가 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수부족 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 188,000,000원 | 13,432,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 150,400,000원 | 50,505,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 120,320,000원 | 80,164,480원 | 0원* |
* 위 부족액은 확약서를 반영하지 않은 배당 시나리오의 계산값입니다. 말소동의 확약서가 정민지 임차권에 유효하게 적용되는 전제에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천도화초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치해 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,325,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 정민지 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다.
- 최종 매각물건명세서 확인. 임차권 인수 문구와 확약서 관련 기재가 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이충신 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 임대차 내용은 확인되지 않았으므로 실제 점유 형태와 명도 상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 별도 검증. 신건 188,000,000원을 현재 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 ‘확약서’, 가격 핵심은 ‘시세 확인’
이 물건의 권리 구조만 보면 처음에는 까다롭습니다. 정민지는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이고 보증금도 198,000,000원이라 신건 매각가 188,000,000원보다 큽니다. 일반적인 구조라면 배당 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.
그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이충신의 전입은 말소기준 이후이므로 별도의 대항력 인수 문제로 이어지지 않습니다. 따라서 권리의 승부처는 확약서 원문의 효력과 적용 범위를 최종 확인하는 데 있고, 가격의 승부처는 신건 188,000,000원이 현재 오피스텔 시세에서 어느 수준인지 별도로 검증하는 데 있습니다. 권리위험은 확약서로 완화됐지만, 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다.
