서울남부지방법원 2026타경4132. 강서구 화곡동 시그니엘6 4층 401호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 권리관계만 보면 단순한 무인수형이 아닙니다. 이도우의 임차권은 보증금 273,000,000원, 계약일 2020.10.20, 확정일자 2020.10.21, 점유개시 2020.11.03, 전입 2020.11.04로 확인되고, 현재 말소기준인 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건을 반영하면 이도우 임차인에 대한 승계 부담은 실질 0원*입니다. 현재 확인된 실제 임차인은 이도우 1명뿐이므로, 확인된 범위에서는 이 특별조건 밖에 남는 별도 임차인 인수위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.34㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 허은미 · 2020.09.23 매매 · 거래가액 275,000,000원 · 2020.11.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 단지 정보 | 시그니엘6 · 20세대 · 사용승인 2020.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2020.09.24 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2020.10.28 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 제공된 권리분석상 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 강제경매개시결정, 성북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이도우 임차권은 전입·점유가 그보다 앞서므로 특별매각조건이 없다면 매수인 승계 가능성이 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 ‘있음’, 승계는 특별조건으로 실질 0원
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이도우 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.11.04 확정 2020.10.21 점유 2020.11.03 | 273,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 특별매각조건이 없다면 제공된 회차 시뮬레이션상 1회 유찰 시 매수인 인수액 46,625,600원, 2회 유찰 시 92,060,480원이 계산됩니다. 본 리포트의 ‘실질 0원’은 위 특별매각조건을 이도우 임차권에 적용한 판단입니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득액이 최근 거래의 121.5%
시그니엘6 전용면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 2026.04 전용 29.36㎡, 2층이 237,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균·최신 거래·전체 평균이 모두 237,000,000원입니다. 표본이 1건뿐이라 시세 범위 판단에는 한계가 있지만, 현재 최저매각가 288,000,000원이 이 값의 121.5%라는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.36㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.34㎡ 대상 | 1건 | 237,000,000원 |
현재 회차에서는 특별매각조건으로 실질 인수액을 0원으로 보므로 실질취득액도 288,000,000원입니다. 비교 기준을 최저가가 아니라 실질취득액으로 보더라도 최근 12개월 평균 및 최신 거래 237,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건을 “신건인데 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 이도우 보증금 | 273,000,000원 | 273,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 10,168,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 288,000,000원 가정에서는 이도우 보증금 273,000,000원이 전액 배당돼 회차 자체의 매수인 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권은 가압류와 신청채권 항목으로 각각 표시돼 있으며, 실제 임차인 수는 이도우 1명입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 화곡3동주민센터 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리 지하철역이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 소로한면 조건이며 토지면적은 408.9㎡, 공시지가는 3,908,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 최근 매칭 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 당일 매각물건명세서와 특별매각조건의 유지 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 현재 가격을 시세보다 싸다고 보지 말 것. 실질취득액 288,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 237,000,000원의 121.5%입니다.
- 유찰 시에도 인수 계산과 특별조건을 함께 볼 것. 제공된 일반 시나리오상 1회 유찰 시 인수 46,625,600원, 2회 유찰 시 92,060,480원이지만, 본건 특별매각조건을 적용하면 이도우 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
- 실거래 표본 수 확인. 최근 12개월 매칭 거래는 1건뿐이므로 237,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 추가 비교사례를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 여부까지 단정할 수 없으므로 현황조사와 현장 확인을 병행해야 합니다.
- 민간임대주택 등록상태 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 관련해 현재 등록 및 매각 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소 조건은 좋지만, 가격은 별개다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 이도우는 보증금 273,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 실제 임차인 1명입니다. 둘째, 특별매각조건 때문에 그 임차인의 미배당 잔액 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 구조라 매수인 실질 인수액은 0원*으로 평가됩니다.
그러나 현재 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 신건 최저가이자 실질취득액은 288,000,000원이고, 최근 12개월 매칭 실거래 평균과 최신 거래는 모두 237,000,000원입니다. 제공된 비교값으로는 최저가가 최근 시세의 121.5%이므로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리의 큰 함정은 특별조건으로 완화됐지만, 현재 회차에서는 “권리 리스크 완화”와 “가격이 싸다”를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
