서울남부지방법원 2026타경4149. 금천구 가산동 ‘비즈트위트 바이올렛 5차’ 13층 1324호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2021.11.26 전입한 임차인 엄송이입니다. 말소기준권리는 2022.02.15 도담자산관리대부 주식회사의 가압류이므로, 전입이 그보다 빠른 엄송이는 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
다만 이 사건은 보통의 대항력 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 엄송이는 확정일자 2021.11.01, 전입 2021.11.26, 점유개시 2021.11.27이며 보증금은 160,000,000원입니다. 현재 매각대금 182,000,000원 가정에서는 우선변제로 보증금 전액이 배당되고, 매각물건명세서에는 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 유찰 시나리오에서도 엄송이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제13층 제1324호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상15층 · 제13층 제1324호 · 사용승인일 2014.09.05 |
| 소유자 | 이준희 (2021.12.20 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘실질 인수 0원’
말소기준은 2022.02.15 도담자산관리대부 주식회사의 가압류 20,859,952원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 엄송이의 전입일은 2021.11.26으로 말소기준보다 앞서므로 대항력은 인정됩니다. 임차권등기는 2023.12.18에 이루어졌지만, 등기된 임대차 내용에는 계약일자 2021.10.29, 확정일자 2021.11.01, 전입일자 2021.11.26, 점유개시일자 2021.11.27이 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 엄송이 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 확정 2021.11.01 · 전입 2021.11.26 · 배당요구 2023.12.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,600,000원 | 17,238,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,480,000원 | 45,950,720원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환됩니다. 이 사건의 1회·2회 유찰 시 룰상 인수액은 각각 17,238,400원·45,950,720원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 엄송이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 엄송이 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 도담자산관리대부 주식회사 | 20,859,952원 | 18,652,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 채권추심전문엘씨대부 | 14,278,644원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 110,356,260원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 엄송이의 보증금 160,000,000원이 전액 배당되고, 도담자산관리대부 주식회사에 18,652,000원이 배당됩니다. 후순위 채권의 미배당은 발생하지만 매수인에게 승계되는 것으로 처리된 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근이며, 도시형생활주택·오피스텔·지식산업센터와 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 지하3층/지상15층 건물의 13층 1324호입니다.
- 토지·도로. 업무시설·도시형생활주택·제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남서측·남동측 약 9M, 북동측 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 외부관찰 및 탐문조사를 종합해 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원본을 재확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 특별매각조건은 엄송이 임차인에 대한 것입니다. 그 밖의 점유자·임차인이 확인될 경우 그 권리와 인수위험은 별도로 분석해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 현장조사는 폐문부재 상태였습니다. 실제 점유 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 계산 구분. 1회·2회 유찰 시 룰상 인수액은 17,238,400원·45,950,720원이지만, 특별매각조건 반영 시 엄송이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 182,000,000원 자체가 적정한지는 별도의 현재 시세 확인 후 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 有, 그러나 조건부 실질 인수 0원”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 물건입니다. 전입일 2021.11.26이 말소기준 2022.02.15보다 빠르기 때문입니다. 하지만 현재 매각가에서는 임차보증금이 전액 배당되고, 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소까지 요구합니다. 그래서 엄송이 임차인에 대한 결론은 실질 인수 0원입니다.
다만 이 결론은 특별매각조건이 실제 매각조건으로 유지되고 그 범위가 엄송이 임차인의 보증금 반환청구에 정상적으로 적용된다는 전제에 서 있습니다. 또한 최저가 182,000,000원은 아직 유찰되지 않은 감정가 그대로이므로, 권리 정리와 가격 매력은 분리해서 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인이 있느냐”가 아니라, 특별매각조건을 끝까지 확인하고 가격을 별도로 검증하느냐입니다.
