인천지방법원 2026타경500876. 인천 남동구 구월동 제일하이빌 지층 비01호, 전용 31.96㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사플러스알파로, 2023년 4월 10일 매매를 원인으로 2023년 5월 9일 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 50,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 김영수의 주택임차권등기입니다.
김영수는 보증금 49,500,000원, 전입 2021년 12월 21일, 점유개시 2021년 12월 20일, 확정일자 2021년 11월 30일로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 등기상 임차권은 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 가능성을 봐야 합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 이 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1087-2 제일하이빌 지층 비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 31.96㎡ · 지하1층 지상4층 건물의 지층 비01호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사플러스알파 (2023.05.09. 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 49,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수 해소
과거 국민은행 근저당 39,000,000원과 이병일 임차권 25,000,000원, 국민은행 근저당 18,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2024년 1월 19일 등기된 김영수 주택임차권 49,500,000원입니다. 임대차계약은 2021년 11월 27일, 확정일자는 2021년 11월 30일, 점유개시는 2021년 12월 20일, 전입은 2021년 12월 21일입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영수 | 지층 비01호 31.96㎡ 전부 | 49,500,000원 | 2021.12.21 / 2021.11.30 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 신건 5,600만원은 최근 거래 이상
제일하이빌은 10세대, 2001년 11월 26일 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 31.96㎡로 면적이 일치하는 확인 거래는 2건입니다. 최근 12개월 기준 거래는 2023년 4월의 50,000,000원이며, 현재 최저가 56,000,000원은 이 금액의 112.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 31.96㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2021.11 | 31.96㎡ | -1 | 32,000,000원 |
| 전체 평균 | 31.96㎡ | 2건 | 41,000,000원 |
| 최근 12개월 | 31.96㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
과거 32,000,000원에서 최근 50,000,000원으로 거래 수준이 올라 최근 구간은 이전 거래 대비 56.2% 높은 흐름입니다. 다만 가격 판단에서 더 중요한 것은 현재 최저가와 최신 거래의 직접 비교입니다. 신건 최저가 56,000,000원은 최신 거래 50,000,000원보다 12.0% 높아, 현 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 김영수 보증금 | 49,500,000원 | 49,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 49,500,000원 | 5,092,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 56,000,000원에서는 김영수 보증금 49,500,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 5,092,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 미배당은 44,408,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 56,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 44,800,000원 | 5,906,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 35,840,000원 | 14,705,120원 | 실질 0원 |
유찰 시 표의 ‘룰상 인수’는 대항력 있는 임차권이 미배당될 경우의 계산값입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동구 구월동 동인천중학교 서측, 다세대주택 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 인천광역시청 서측 인근이며 인천지하철 1·2호선 인천시청역이 동측 인근, 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 편리한 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 규모, 외벽 연와마감·섀시창호이며 일반적인 상하수도 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 정방형·평지, 동측과 북측 소로에 양면 접하며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,708,000원/㎡, 토지면적 162.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대주택이며 대상 호실은 지층 비01호입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로, 입찰 전 확약의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 56,000,000원은 최근 거래 50,000,000원의 112.0%입니다. 권리 해소만 보고 시세 이상으로 응찰할 이유는 없습니다.
- 임차권 배당 확인. 김영수 보증금 49,500,000원은 대항력·우선변제권이 있는 임차권입니다. 실제 배당 및 말소 절차를 매각물건명세서와 배당절차에서 확인해야 합니다.
- 지층 특성 확인. 대상은 지층 비01호이므로 현장 방문을 통해 채광·환기·습기와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 최종 입찰 직전에 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 더 봐야 하는 신건
표면적으로는 대항력 있는 임차권 49,500,000원이 있어 까다로운 사건처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐고, 현 회차에서는 배당표상으로도 김영수 보증금이 전액 배당되므로 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 동일 면적 거래는 50,000,000원인데 현재 최저가는 56,000,000원으로 112.0%입니다. 전체 2건 평균 41,000,000원과 비교하면 차이는 더 커지지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선하는 것이 맞습니다. 여기에 지층 호실이고 10세대 규모의 다세대주택이라는 특성까지 감안하면, 권리 해소는 긍정적이지만 신건 가격은 보수적으로 봐야 할 물건입니다. 결론은 권리 C가 아니라 가격이 C — 확약 확인 후, 가격이 내려올 때 접근입니다.
