서울남부지방법원 2026타경4157. 금천구 시흥동 현부스카이2 4층 402호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 정용철이며, 말소기준권리는 2020년 1월 30일 광주세무서장 압류입니다. 그런데 임차권자 최은희는 2019년 2월 28일 주민등록·점유를 갖추고 2019년 2월 18일 확정일자를 받은 뒤 보증금 222,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 즉 전입이 말소기준보다 앞서 원칙적으로 대항력이 있는 임차인입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 신건 263,000,000원 가정에서는 임차보증금 222,000,000원이 이미 전액 우선배당되어 인수액이 0원이고, 유찰로 배당 부족분이 생기는 회차에서도 데이터상 산출되는 미배당 보증금은 특별매각조건 적용 시 매수인 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 828-4 현부스카이2 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 정용철 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건 확인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은희 | 건물전부 · 주거 | 222,000,000원 | 2019.02.28 대항력 有 | 2019.02.18 우선변제 | 2021.04.02 임차권등기 · 배당요구 |
실제 임차인은 1명입니다. 최은희는 전입·점유가 2019년 2월 28일로 말소기준인 2020년 1월 30일 압류보다 앞서며, 확정일자도 2019년 2월 18일이므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 임차보증금은 222,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 263,000,000원이나 유찰 후 최저가만 보고 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차권이 있는 사건은 원칙적으로 미배당 보증금 인수를 함께 계산해야 하지만, 이 사건은 특별매각조건으로 그 위험이 별도로 정리돼 있다는 점이 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 최은희 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 36,518,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 263,000,000원 가정에서는 집행비용 4,482,000원과 임차보증금 222,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에는 36,518,000원이 배당되어 청구액 222,000,000원 중 185,482,000원이 미배당됩니다. 당해세 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 임차보증금 미배당 산출 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 263,000,000원 | 185,482,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 210,400,000원 | 222,000,000원 | 15,345,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 168,320,000원 | 222,000,000원 | 56,836,480원 | 0원* |
* 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 반영한 실질 인수액.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 시흥5동 주민센터 북동측 인근. 단독주택, 주상복합건물, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층건 내 4층 402호이며 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터의 막다른 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 어떤 방식으로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있는지, 있다면 배당에서 얼마가 우선 차감되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 최은희의 주택임차권등기가 특별매각조건대로 말소되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 263,000,000원만으로 가격 적정성을 판단하지 말고 인근 다세대 거래를 별도 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 등기상 임차권과 실제 현재 점유상태가 일치하는지 현황조사와 현장을 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 조건을 봐야 한다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 222,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 하지만 신건 263,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 우선배당되고, 유찰로 미배당액이 생기는 경우에도 특별매각조건상 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 국세·지방세 압류가 7건 존재해 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있고, 비교할 실거래 시세도 없어 가격 메리트를 단정할 자료가 없습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘선순위 임차권 때문에 얼마를 더 떠안느냐’가 아니라, 특별매각조건의 원문 적용과 세금 우선순위, 그리고 감정가 263,000,000원의 시장 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
