인천지방법원 2026타경500878. 인천 서구 석남동 진명빌라 2동 201호, 전용 35.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김경진이며 2020년 2월 26일 매매를 원인으로 거래가액 85,000,000원에 취득했습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 을구 6번의 양유영 주택임차권 60,000,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2019년 6월 28일, 확정일자는 2019년 6월 3일로, 2026년 2월 5일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “임차권이 있느냐”가 아니라 매각대금으로 보증금이 전부 배당되느냐입니다. 현재 최저가 73,000,000원을 그대로 매각가로 놓으면 집행비용 1,714,000원 이후 임차보증금 60,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 11,286,000원이 배당됩니다. 이 회차에서는 임차보증금의 미배당액이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 525-13 진명빌라 2동 1층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.64㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김경진 (2020.02.26. 매매 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 등기상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 경매에서 기준이 되는 권리는 2026년 2월 5일의 강제경매개시결정이고, 양유영의 주택임차권은 그보다 앞선 임대차관계를 바탕으로 2023년 9월 27일 등기됐습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전부 회수되지 않는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양유영 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.28 | 2019.06.03 | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 가능 |
② 회차별 인수 위험 — 신건은 0원, 유찰되면 달라진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 73,000,000원 | 11,286,000원 | 48,714,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 58,400,000원 | 0원 | 60,000,000원 | 3,051,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,720,000원 | 0원 | 60,000,000원 | 14,520,960원 |
이 물건은 최저가가 내려갈수록 단순히 “싸지는” 구조가 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가 58,400,000원에 매수인 인수액 3,051,200원이 발생하고, 2회 유찰 시에는 매각가 46,720,000원에 인수액 14,520,960원이 붙습니다. 따라서 권리관계가 그대로 유지된다는 전제에서는 낙찰가만 보지 말고 낙찰가 + 인수액으로 실질취득비용을 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 4.3% 높고, 추세는 하락
진명빌라 동일면적 35.64㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 83,250,000원이지만, 과거 113,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 35.64㎡ | -1 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 35.64㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2022.03 | 35.64㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2021.10 | 35.64㎡ | 2 | 113,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.64㎡ | 2건 | 70,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 70,000,000원입니다. 현재 최저가 73,000,000원은 이보다 3,000,000원 높고, 최근 시세의 104.3%입니다. 더구나 최근 거래가격은 과거 거래 대비 27.5% 하락했습니다. 전체 평균 83,250,000원만 보면 할인돼 보일 수 있지만, 최근 거래를 기준으로 하면 신건에는 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 임차인 양유영 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 11,286,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 60,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 60,000,000원 중 예상배당은 11,286,000원, 미배당은 48,714,000원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 35.64㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 건물 내 1층 201호입니다.
- 입지. 인천신석초등학교 남동측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택 등 공동주택·근린생활시설·공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 석남역(7호선)이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 1,856,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 1990.12.21이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최근 12개월 거래는 2건 모두 70,000,000원이며, 최근 가격은 과거 대비 27.5% 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 83,250,000원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 70,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격. 최저가 73,000,000원은 최근 시세의 104.3%로, 현재 회차 자체에는 가격 할인폭이 없습니다.
- 임차권 배당 확인. 현재 회차에서는 보증금 60,000,000원 전액배당 구조지만 낙찰가가 내려가면 미배당액과 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 말소 조건과 적용 범위를 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제. 양유영은 전입 2019.06.28, 확정일자 2019.06.03이고 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 신건에서 정리되지만, 가격은 최근 시세보다 높다”
이 물건은 대항력 있는 60,000,000원 임차권 때문에 겉보기보다 권리구조가 단순하지 않습니다. 다만 현재 신건 73,000,000원에서는 집행비용을 제외하고 임차보증금이 전액 우선배당돼 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출돼 있습니다.
가격은 별개입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균과 최신 거래가 모두 70,000,000원인데, 신건 최저가는 73,000,000원으로 최근 시세의 104.3%입니다. 최근 가격 추세도 -27.5%이므로 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차의 핵심은 “인수는 0원이나, 신건 가격이 최근 시세보다 높다”는 점입니다. 유찰될 경우에는 낙찰가 하락과 함께 임차보증금 미배당에 따른 인수액이 생길 수 있으므로, 회차마다 낙찰가 + 인수액을 다시 계산해야 합니다.
