서울남부지방법원 2026타경4207. 강서구 가양동 디아인스 3층 304호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박근수이고, 2016.02.29. 소유권보존이 이루어졌습니다. 같은 날 수산업협동조합중앙회 근저당권이 설정됐지만 2016.06.23. 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현 권리분석의 기준은 2025.04.01. 서서울농업협동조합 가압류입니다.
그보다 앞서 임차인 이진아는 2024.02.05. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2023.12.22.입니다. 2025.03.20.에는 보증금 199,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 일반적인 원칙만 보면 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인으로서 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가양동 273-4 디아인스 제3층 제304호 · 도로명 서울특별시 강서구 양천로49길 39-59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 7층 건물 중 3층 · 사용승인 2016.02.18. |
| 소유자 | 박근수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 건물·단지 | 디아인스 · 18세대 · 철근콘크리트구조 · 승강기·난방·급배수·화재경보설비 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특약이 인수위험을 끊는다
| 임차인 | 점유 / 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진아 | 건물 전부 · 전입/점유 2024.02.05 · 확정 2023.12.22 · 임차권등기 2025.03.20 | 199,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 이진아 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2025.04.01. 가압류보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 현재 회차 283,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 199,000,000원이 전액 배당됩니다.
② 회차별 가격·인수 구조 — 최저가 하락과 실질 인수는 따로 봐야 한다
현재는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 283,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 226,400,000원, 2회 유찰 시 181,120,000원입니다. 이때 대항력 임차인의 배당부족이 생기는지를 별도로 봐야 하지만, 이번 사건은 특별매각조건이 있어 그 미배당 보증금의 매수인 승계가 실질적으로 차단됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 283,000,000원 | 79,238,000원 | 1,630,923,059원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 226,400,000원 | 23,430,400원 | 1,686,730,659원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 181,120,000원 | 0원 | 1,710,161,059원 | 21,215,680원* |
* 2회 유찰 시 21,215,680원은 일반적인 대항력 임차인 인수 규칙에 따른 시나리오 값입니다. 이번 사건은 특별매각조건에 따라 해당 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,762,000원 |
| 1. 임차인 이진아 보증금 (우선변제) | 199,000,000원 | 199,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서서울농업협동조합 | 1,312,161,059원 | 79,238,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,762,000원과 임차보증금 199,000,000원을 먼저 반영한 뒤 서서울농업협동조합에 79,238,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사 가압류·신청채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 토지 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 입지. 양천초등학교 북측 인접에 위치하며, 주위에는 다세대주택·오피스텔·아파트·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2016.02.18.입니다. 전기·위생·급배수·화재경보·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터 내외, 북측 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,970,000원/㎡입니다.
- 규모. 디아인스는 18세대이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 0.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 “미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소” 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용대상을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 이진아의 임차권등기는 2025.03.20. 설정돼 있습니다. 매각조건에 따른 말소 이행시점과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 회차별 권리계산 분리. 현재·1회 유찰 시 룰상 인수는 0원이지만 2회 유찰 시에는 21,215,680원의 미배당 인수액이 계산됩니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 실질 0원이라는 점을 분리해서 봐야 합니다.
- 가격은 권리와 별개. 감정가 283,000,000원과 특별매각조건만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 현장 상태·층·향·내부 상태와 주변 개별 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.12.05. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 표시되어 있으므로 매각 이후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 현황 확인. 임차권등기와 실제 인도 상태는 별개일 수 있으므로 현재 점유자, 인도 가능 시점, 미납 관리비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이 사건은 특약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 전형적인 ‘선순위 대항력 임차인 인수형’으로만 보면 안 됩니다. 이진아의 전입·점유는 2024.02.05., 확정일자는 2023.12.22., 임차권등기는 2025.03.20.으로 모두 2025.04.01. 말소기준 가압류보다 앞서 있습니다. 보증금도 199,000,000원이라 일반적인 유찰 구조에서는 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
하지만 이번 사건에는 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그래서 2회 유찰 시 계산상 21,215,680원의 인수액이 생기더라도 실질 부담은 0원으로 봅니다. 권리의 핵심 위험은 이 조건으로 정리되지만, 현재 신건 283,000,000원이 가격적으로 유리한지는 별개의 문제입니다. 이 사건은 ‘권리해소’와 ‘가격적정성’을 반드시 분리해서 판단해야 합니다.
