인천지방법원 2026타경500880. 파인빌 105동 2층 201호는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2020.03.06 매매를 원인으로 2020.05.25 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 205,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인 정드린의 보증금 205,000,000원입니다.
정드린은 2020.05.04 전입·점유, 2020.03.06 확정일자를 갖고 있고 배당요구도 했습니다. 말소기준은 2020.10.08 인천광역시 서구의 압류이므로, 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 자료상 대항력 有·우선변제권 有로 판정됩니다. 다만 본건에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 정드린 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 심곡동 239 파인빌 105동 2층 201호 |
| 도로명 | 인천광역시 서해구 대평로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 2층 201호 65.23㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.03.06 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2020.10.08 갑구 8번 압류입니다. 정드린의 전입·점유일 2020.05.04가 그보다 앞서므로 자료상 대항력이 인정되고, 2020.03.06 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 있습니다. 이후 2022.06.13 주택임차권등기가 이루어졌고, 2023.01.03 포천세무서장의 압류와 2026.02.03 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정드린 | 2020.05.04 | 2020.03.06 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 현재 최저가 204,000,000원 기준 배당계산상 보증금 미배당액은 4,656,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 승계액은 0원으로 처리합니다.
임차권의 범위는 제2층 201호 65.23㎡ 전부, 용도는 주거이며 배당요구일은 2022.06.13입니다. 정드린은 보증기관이나 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 ‘룰상 미배당’은 커진다
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 204,000,000원인 신건입니다. 최신 시세를 판단할 비교거래 수치가 없으므로 감정가 대비 가격 메리트는 단정하지 않습니다. 확인 가능한 거래가격은 현 소유자의 2020.03.06 매매가액 205,000,000원이며, 현재 시세를 대표하는 값으로 보기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 204,000,000원 | 4,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 163,200,000원 | 44,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,560,000원 | 77,067,840원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 정드린 보증금 (우선변제) | 205,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정드린 보증금은 200,344,000원까지 배당되고 4,656,000원이 부족합니다. 룰상 이 부족분이 매수인 인수액으로 계산되지만, 본건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약으로 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호입니다. 사용승인일은 2017.07.28입니다.
- 입지. 서구청 북측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용하며 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구)·과밀억제권역 등에 해당하며 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 정드린 임차권의 말소 범위와 조건이 실제 매각절차에서도 동일하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 대상 특정. 확약은 정드린 임차권 1건에 적용되는 것으로 분석합니다. 그 밖의 임차관계가 확인되면 별도 대항력·인수 검토가 필요합니다.
- 배당구조 확인. 현재 204,000,000원 가정 배당에서 정드린 보증금은 200,344,000원 배당, 룰상 미배당은 4,656,000원입니다.
- 신건 가격 검증. 최저가는 감정가와 같은 204,000,000원입니다. 현재 시세를 보여주는 최신 비교거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 과거 신탁등기. 하나자산신탁 및 생보부동산신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 현재의 인수권리로 남아 있지 않습니다.
- 세금·실제 배당 확인. 배당표는 집행비용 추정치가 포함돼 있고 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건만 놓고 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 205,000,000원입니다. 최저가 204,000,000원보다 크고, 임차인의 전입도 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 4,656,000원의 미배당 인수 문제가 생기고, 1회·2회 유찰 시 룰상 인수액은 각각 44,884,800원, 77,067,840원으로 커집니다.
하지만 본건에는 바로 그 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 정드린 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 204,000,000원으로 정리됩니다. 다만 이 결론은 확약 대상 임차권에 한정됩니다. 또한 현재 시세를 뒷받침할 최신 실거래 비교치가 없으므로, 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격이 싸다고 보아서는 안 됩니다. 이 물건의 최종 확인 포인트는 확약 원문과 현재 시세입니다.
