서울남부지방법원 2026타경4224. 강서구 화곡동 뷰티쉐르빌101 제2층 제202호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 인수형”으로 끝나지 않습니다. 김성진의 주택임차권은 보증금 369,600,000원, 주민등록·점유개시 2022.09.22, 확정일자 2022.08.25로, 2026.03.19 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 배당으로 회수하지 못한 잔액은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서에는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 조건이 적용되는 이번 매각에서는 기계적인 배당 시뮬레이션상 미배당액이 발생하더라도 매수인의 실질 승계액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1018-5 뷰티쉐르빌101 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2018.08.14 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 378,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
현재 권리분석의 말소기준은 2026.03.19 강제경매개시결정으로 계산돼 있습니다. 2018.08.24 설정됐던 수협은행 근저당권은 2018.12.03 이미 말소됐고, 2021.04.09 강서구 압류도 2021.04.13 말소됐습니다. 반면 김성진의 임차권은 2024.05.27 등기됐고 실제 주민등록·점유개시는 2022.09.22로 경매개시보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성진 | 건물 전부 · 주거 | 369,600,000원 | 2022.09.22 | 2022.08.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 부담스럽다
확인된 뷰티쉐르빌 실거래는 2024.08과 2024.10의 2건으로 모두 340,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 340,000,000원, 최신 거래도 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 45.24㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2024.08 | 45.24㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 340,000,000원 |
현재 최저매각가 378,000,000원은 최근 12개월 평균 340,000,000원의 111.2%입니다. 금액으로는 최근 거래 수준보다 38,000,000원 높습니다. 따라서 특별매각조건으로 권리상 인수 부담이 제거됐다는 점과 별개로, 신건 가격 자체에는 시세 할인 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,092,000원 |
| 1. 임차인 김성진 보증금 | 369,600,000원 | 369,600,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 369,600,000원 | 2,308,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 378,000,000원 가정에서는 김성진 임차보증금 369,600,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 2,308,000원이 배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·조세 등 반영에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수금보다 총 취득가격을 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 기계적 승계액 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 378,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 302,400,000원 | 72,233,600원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 241,920,000원 | 131,866,880원 | 실질 인수 0원* |
* 특별매각조건의 “미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소”가 그대로 적용된다는 전제입니다. 따라서 유찰 후에는 낙찰가가 내려가면서 기계적 미배당액은 커져도, 매수인에게 청구되는 실질 승계액은 0원으로 정리되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 북동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 위치합니다.
- 건물. 2018.08.14 사용승인, 철근콘크리트구조 지상6층 건물이며 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,473,000원/㎡, 토지면적 273.5㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 실거래 표본. 확인된 거래는 2건이며 두 거래 모두 340,000,000원입니다. 개별 호수의 층·면적 차이를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 연결돼 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김성진 임차권은 원래 선순위 대항력 임차권이므로 매각조건에 따른 말소 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 378,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 340,000,000원의 111.2%입니다.
- 유찰 시 권리 계산 혼동 금지. 1·2회 유찰 시 표시되는 72,233,600원·131,866,880원은 특별매각조건을 반영하지 않은 기계적 승계값입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 해소는 긍정적, 신건 가격은 시세 이상
이 물건은 외형만 보면 보증금 369,600,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담이 큰 사건입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 핵심 위험을 바꿉니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 인수는 실질 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 378,000,000원은 확인된 최근 12개월 실거래 평균 340,000,000원의 111.2%입니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 위험한 물건”이라기보다 특별매각조건으로 권리 위험은 정리됐지만, 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높은 물건으로 보는 편이 데이터에 맞습니다.
