인천지방법원 2026타경500881. 인천 부평구 부평동 명신아파트 5층 502호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 현 소유자 박일성은 2021년 8월 21일 매매를 원인으로 거래가액 125,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매에서는 2023년 6월 30일 국 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 이후 주택도시보증공사 가압류와 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 핵심은 등기부의 압류·가압류 자체가 아니라 김미송의 선순위 점유·임차권입니다. 김미송은 2021년 9월 24일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 8월 24일입니다. 따라서 말소기준인 2023년 6월 30일 압류보다 앞서 대항력을 갖췄고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 신건 매각가 121,000,000원을 전제로 집행비용 2,494,000원을 먼저 빼면 임차인에게 118,506,000원이 배당되어 보증금 중 6,494,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500881 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 438-28 명신아파트 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평대로104번길 34 |
| 물건종류 | 아파트 · 공부상 아파트 용도 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.08.21. 매매 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약을 함께 봐야 한다
말소기준은 2023.06.30. 갑구 12번 국 압류입니다. 김미송의 전입·점유 2021.09.24.와 확정일자 2021.08.24.는 모두 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.02.22.에 접수됐지만, 이미 확보한 대항력과 우선변제권을 바탕으로 보증금 125,000,000원에 대해 배당을 요구하고 있습니다. 반면 정동주는 2025.04.14. 전입해 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미송 | 2021.09.24 | 2021.08.24 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 · 말소동의 확약 |
| 정동주 | 2025.04.14 | — | — | 대항력 없음 | — | 인수 없음 |
김미송 임차권은 확약이 없으면 신건 가정에서 보증금 미배당액 6,494,000원이 매수인에게 남는 구조입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인돼 해당 임차권 인수를 실질 0원으로 반영했습니다. 확약은 김미송 임차권에 한정해 적용하며, 정동주는 별도로 판단하되 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
② 가격 판단 — 최근 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 121,000,000원입니다. 현재 소유자 박일성의 2021년 매매 거래가액은 125,000,000원이지만, 이는 최근 실거래 시세 자료가 아니므로 현재 가격 메리트의 직접 근거로 쓰기 어렵습니다. 따라서 신건 121,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 임차인 김미송 보증금 | 125,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 김미송 보증금 중 6,494,000원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로 본 리포트에서는 그 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 부평동초등학교 북측 인근에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 5분 이내 거리에 인천1지하철 부평시장역이 있어 교통여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 5층 일부이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상물건 북측으로 8미터 정도의 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김미송 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 전제로 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 을구 순위 9번 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 조건과 절차를 원본 서류에서 대조하세요.
- 정동주 점유 확인. 전입 2025.04.14.로 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 121,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당액 변동 주의. 실제 집행비용과 조세·배당관계에 따라 김미송 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부처”
겉으로만 보면 보증금 125,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 최저가가 121,000,000원이라 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 집행비용을 제하면 김미송에게 118,506,000원이 배당되고 6,494,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
정동주는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 별도 인수 위험은 확인되지 않습니다. 따라서 권리만 놓고 보면 확약 확인을 전제로 정리 가능한 구조입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없기 때문에 121,000,000원이 싸다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 이 물건은 ‘낮은 최저가’가 아니라 확약서의 유효성과 실제 말소 가능성을 확인하는 것이 첫 번째 판단 포인트입니다.
