서울남부지방법원 2026타경4230. 강서구 화곡동 ‘올라루즈(HOLALUZ)’ 3층 303호, 전용 23.99㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”에서 끝나지 않습니다. 박건호의 임대차는 2022.03.21 주민등록, 2022.03.22 확정일자를 갖추고 2024.04.25 임차권등기까지 마쳤으며, 배당표상 매각가 348,000,000원에서는 보증금 345,000,000원 중 342,328,000원이 배당되고 2,672,000원이 남습니다.

통상이라면 그 미배당액은 매수인 인수 문제가 되지만, 이 사건은 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 박건호 관련 미배당 2,672,000원은 실질 인수 0원으로 반영합니다. 다만 이 특약은 박건호 관련 임차권 위험을 해소하는 것이지, 별도로 조사된 김희찬의 보증금까지 없애주는 것은 아닙니다. 김희찬은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특약, 미상 점유자는 별도

등기상 2022.02.09 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2022.04.15 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 계산된 말소기준은 2026.03.19 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 박건호의 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상이지만, 이번 매각에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별조건이 붙어 박건호 부분은 실질 인수 0원으로 처리됩니다.

② 시세 비교 — 실질취득 기준으로도 싸지 않다

올라루즈 전용 23.99㎡ 확인 실거래 표본은 2022.02~2022.04의 10건이며, 평균은 343,600,000원, 최저 338,000,000원, 최고 345,000,000원입니다. 최신 확인 거래도 2022.04 345,000,000원입니다.

현재 최저가 348,000,000원은 이 실거래 평균의 101.3%입니다. 박건호의 인수액을 특별매각조건으로 0원 처리해도 확인 가능한 실질취득액은 최소 348,000,000원으로, 평균 343,600,000원과 최신 거래 345,000,000원보다 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “낙찰가 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)

배당 계산상 박건호에게 342,328,000원이 배당되고 보증금 중 2,672,000원이 남습니다. 다만 특별매각조건상 채권자는 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 2,672,000원은 실질 인수 0원으로 봅니다. 김희찬의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 박건호 인수는 늘지 않지만 김희찬은 미상

이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 룰상으로는 매각가가 내려갈수록 박건호 미배당액이 2,672,000원 → 71,297,600원 → 126,198,080원으로 늘지만, 특별매각조건이 유지되는 한 그 부분은 매수인 실질 인수액 0원입니다. 따라서 유찰 시에는 박건호 보증금 때문에 실질취득액이 345,000,000원에 고정되는 구조가 아니라, 매각가 자체가 내려가는 효과가 생깁니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 303호입니다.
• 입지. 서울 강서구 화곡동 신정초등학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 공시지가 3,629,000원/㎡, 토지면적 133.1㎡이며 3필 일단의 장방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 난방·승강기·위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 20세대 규모의 다세대주택이고 확인된 동일면적 거래 표본은 10건입니다. 실거래 표본 최고가 345,000,000원보다 현재 최저가 348,000,000원이 높습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 박건호 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 김희찬 계약관계 확인. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 상태입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 보고 별도 인수 가능성을 해소하기 전까지 안전물건으로 단정하면 안 됩니다.
• 가격 상한 보수적으로. 최저가 348,000,000원은 확인된 동일면적 실거래 평균 343,600,000원의 101.3%입니다. 신건에서는 가격 메리트가 없습니다.
• 유찰 시 구조 재계산. 박건호의 룰상 미배당액은 유찰할수록 커지지만 특별매각조건상 실질 0원으로 처리됩니다. 다만 김희찬 관련 위험은 별개입니다.
• 점유·명도 확인. 박건호 임차권등기와 김희찬 현황조사가 함께 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 가능 시점을 반드시 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세 등 배당표 밖 비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 안전물건은 아니다”

이 사건의 가장 큰 장점은 분명합니다. 박건호 보증금 345,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 있더라도 특별매각조건에 따라 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에, 박건호 관련 실질 인수는 0원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인 인수형이라면 매우 부담스러운 구조가 특약으로 상당 부분 정리된 셈입니다.

그러나 결론은 여전히 보수적이어야 합니다. 김희찬의 보증금·확정일자·계약관계가 미상이라 특약 밖 임차인 위험이 남고, 가격 역시 최저가 348,000,000원이 확인된 실거래 평균 343,600,000원의 101.3%입니다. 최신 확인 거래 345,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서 이 물건을 “권리 해결 + 가격 할인” 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 박건호 부분은 합격, 김희찬 부분은 미확인, 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.