서울남부지방법원 2026타경4249. 금천구 시흥동 다온캐슬 제3층 제301호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 소유자 박일성은 2022년 2월 17일 매매를 원인으로 2022년 3월 14일 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 6월 28일 계양세무서장 압류가 들어왔고, 이 압류가 말소기준권리입니다.
표면적으로 가장 중요한 권리는 박미림의 임차권입니다. 임대차계약은 2022년 2월 19일·2022년 3월 5일, 주민등록은 2022년 3월 4일, 점유개시는 2022년 3월 5일이며 임차보증금은 260,000,000원입니다. 주민등록이 2023년 6월 28일 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 등기된 임차권 자체는 2024년 2월 16일로 말소기준보다 뒤지만, 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 주민등록과 점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로50마길 5-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 지상5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.14. 소유권 취득 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2021.11.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 특별조건으로 해소
말소기준권리는 2023년 6월 28일 국의 압류입니다. 2025년 12월 24일 부천세무서장 압류와 2026년 3월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박미림의 임차권등기는 2024년 2월 16일 접수돼 등기 순서만 보면 말소기준 뒤에 있지만, 주민등록일자가 2022년 3월 4일로 더 빠르므로 대항력 자체는 살아 있습니다.
따라서 일반적인 매각이라면 낙찰가가 234,000,000원이고 보증금이 260,000,000원이므로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득부담이 보증금 수준에 고정되는 유형입니다. 그러나 이번 사건은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 해당 임차인의 인수 실질은 0원으로 처리해야 합니다.
② 점유·임차인 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미림 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.03.04 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 실질 0원 |
| 이소민 | 미상 | 2026.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
| 박준희 | 미상 | 2026.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
이소민과 박준희는 모두 전입일이 2026년 2월 3일로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 권리판정상 매수인에게 승계되는 대항력은 없습니다. 박미림은 반대로 대항력 있는 임차인이지만 이번 사건의 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권이 매수인에게 행사되지 않고 임차권등기도 말소되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 박미림 임차보증금 | 260,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 229,924,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 주택도시보증공사 청구액 260,000,000원 중 229,924,000원이 배당되고 30,076,000원이 미배당됩니다. 배당모형에는 박미림 보증금 260,000,000원을 매수인 인수 대상으로 표시한 원칙적 구조가 반영돼 있으나, 실제 매수인 부담 판단에서는 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 적용해 실질 인수 0원으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 234,000,000원 | 229,924,000원 | 30,076,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 187,200,000원 | 183,779,200원 | 76,220,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,760,000원 | 146,863,360원 | 113,136,640원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건에서는 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기가 특별매각조건이므로, 제공된 각 회차에서 박미림 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울신흥초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2021.11.24입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 시흥동 3-96·3-195의 2필지 일단 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박미림의 260,000,000원 보증금은 원칙적으로 대항력 인수형입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 박미림 임차권 말소 확인. 매각 후 임차권등기가 조건대로 말소되는 절차와 필요 서류를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 이소민·박준희는 2026.02.03 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유상태와 인도 일정은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없어 234,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리안전성과 가격적정성은 별개로 봐야 합니다.
- 규제 원문 확인. 감정요항표에는 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가 관련 기재가 있으므로 입찰 전 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.60억”보다 중요한 한 줄
이 사건은 등기와 전입만 보면 상당히 위험해 보입니다. 박미림의 주민등록이 말소기준보다 빠르고, 보증금도 260,000,000원으로 현재 최저가 234,000,000원보다 큽니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려가도 총 부담이 줄지 않는 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 매각에는 결정적인 예외가 있습니다. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 박미림과 관련한 실질 인수액은 0원입니다. 이소민·박준희도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 권리의 승부처는 보증금 액수 자체가 아니라 특별매각조건의 최종 유효성과 이행 여부를 원문으로 확인하는 것입니다. 가격은 비교시세가 없어 별도 검증이 필요합니다.
