서울남부지방법원 2026타경4258. 서울 강서구 화곡동 에스케이지음 제1층 제104호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 박종석이며 2021.09.01 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했습니다. 이번 사건의 핵심은 등기부상 권리 개수보다 임차인의 대항력과 특별매각조건의 결합입니다. 정혜리는 2021.08.13 주민등록과 확정일자를 갖추고 2021.09.10 점유를 개시했으며, 2023.09.13 보증금 245,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.

통상 대항력 임차인의 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 감정가 248,000,000원 매각을 가정할 때 집행비용 4,272,000원을 제하고 임차인에게 243,728,000원이 배당되어 1,272,000원이 부족합니다. 다만 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 있으므로, 정혜리 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심

실제 임차인은 1명, 정혜리입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2021.08.13로, 현재 말소기준으로 계산된 2023.01.27 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 인정되는 임차인으로 분석되며, 임차권등기는 2023.09.13 접수됐습니다. 일반 원칙대로라면 배당 부족분이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이번 사건은 그 부족분의 반환청구권을 채권자가 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건입니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래시점은 오래됐다

에스케이지음은 총 16세대, 사용승인일은 2021.07.13입니다. 확인되는 거래는 모두 2021.09이며, 대상과 면적이 일치하는 전용 24.1㎡ 거래도 1층과 2층에서 각각 245,000,000원입니다. 전체 확인 8건의 평균은 287,250,000원, 최저 245,000,000원, 최고 315,000,000원입니다.

최저매각가 248,000,000원은 집계된 실거래 평균 287,250,000원의 86.3%입니다. 다만 대상과 면적·층이 같은 전용 24.1㎡ 1층의 확인 거래가격은 245,000,000원으로, 현재 최저가가 그 거래보다 3,000,000원 높습니다. 또한 확인 가능한 거래가 2021.09에 집중돼 있어, 평균값만 보고 현재 시점의 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

배당계산상 임차인 보증금 부족분은 1,272,000원입니다. 1회 유찰 시 계산상 부족분은 50,177,600원, 2회 유찰 시 89,302,080원으로 증가합니다. 그러나 특별매각조건에 따라 해당 임차인의 미배당 보증금 반환청구권을 채권자가 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 총 16세대 규모입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역(지하철 2·5호선) 북동측에 위치하고, 주위는 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접하며 차량진입이 가능합니다.
• 설비. 난방·도시가스·위생 및 급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 완경사 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,926,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
• 인수액 계산 구분. 일반 배당계산상 현재 회차 미배당은 1,272,000원이지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
• 시세 기준. 실거래 평균은 287,250,000원이지만 확인 거래가 모두 2021.09입니다. 특히 대상과 같은 전용 24.1㎡·1층의 거래가 245,000,000원이었던 점을 함께 비교해야 합니다.
• 소규모 물건 환금성. 총 16세대이고 단지 경매 평균 유찰횟수 1.7회, 매각률 0.0%로 제시돼 있어 매도 시 환금성은 별도 검토가 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.10.20 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록·말소 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았습니다. 실제 체납세와 공용부분 관리비는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 매각조건이 결론을 바꾼다”

이 사건은 표면만 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 감정가 248,000,000원 매각에서도 배당 부족분이 1,272,000원 발생하고, 유찰될수록 그 부족액은 더 커집니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 정혜리 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.

가격은 조금 더 신중하게 볼 필요가 있습니다. 2.48억은 집계 실거래 평균 2.8725억의 86.3%이지만, 거래가 전부 2021.09에 집중돼 있고 대상과 같은 전용 24.1㎡·1층 거래는 2.45억이었습니다. 여기에 16세대 소규모 다세대, 평균 유찰 1.7회라는 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 부담은 특별매각조건으로 해소됐지만, 현재 가격의 매력은 오래된 실거래 표본과 환금성을 함께 확인해야 하는 사건입니다.