인천지방법원 2026타경500884. 인천 미추홀구 주안동 정가빌 4층 403호, 전유부분 62.38㎡의 오피스텔입니다. 현재 소유자 박일성은 2021년 169,000,000원에 취득했고, 임차인 홍진웅은 그보다 앞선 2021.08.13 주민등록과 2021.07.28 확정일자를 갖추고 있습니다. 따라서 2023.04.14 압류를 말소기준으로 잡으면 홍진웅은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
이 사건의 핵심은 바로 그 선순위 임차권입니다. 보증금은 169,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 150,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,900,000원 후 147,100,000원이 임차인에게 배당되어 계산상 21,900,000원 미배당이 남습니다. 통상이라면 이 금액은 매수인 인수 위험이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 271-5 정가빌 4층 403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석바위로110번길 8 |
| 용도 / 전유 | 오피스텔 · 62.38㎡ · 지상 7층 중 4층 403호 |
| 소유자 | 박일성 (2021.09.07 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2023.04.14 계양세무서장 압류입니다. 2011년 설정된 기존 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 2025년 국세 압류, 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 홍진웅의 임차권등기 자체는 2024.02.15이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일은 2021.08.13이므로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍진웅 | 제4층 제403호 62.38㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 169,000,000원 | 2021.08.13 | 2021.07.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당계산상 미배당액은 21,900,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 정확도 규칙상 홍진웅 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 비교 — 169,000,000원 거래 1건뿐
정가빌은 8세대이고, 대상 면적 62.38㎡와 일치하는 실거래 자료는 2021.08 4층 169,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 150,000,000원은 해당 거래가의 88.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 62.38㎡ | 4 | 169,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 150,000,000원이 169,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 1건뿐이고 거래 시점도 2021.08입니다. 따라서 이 169,000,000원을 현재 시세로 간주해 “19,000,000원 싸다”거나 “시세 대비 확실한 할인”이라고 평가하는 것은 과도합니다. 이 사건은 권리 위험보다 현재 시세 확인의 부족이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 홍진웅 보증금 | 169,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 홍진웅에게 147,100,000원이 배당되고 21,900,000원이 남습니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 홍진웅 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천석암초등학교 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물 내 4층 403호이며 승강기·위생 및 급배수·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터, 남서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 정가빌은 8세대이며 준공일은 2011.05.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리 판단의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 실제 적용 대상과 조건을 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 홍진웅의 임차권은 제4층 제403호 62.38㎡ 전부에 설정되어 있습니다.
- 배당요구 확인. 홍진웅은 2024.02.15 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
- 시세 재확인. 거래 자료가 2021.08의 1건뿐이므로 최근 인근 오피스텔 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 확약, 가격 핵심은 시세 부족
이 물건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 169,000,000원이 최저가 150,000,000원을 웃돌아 부담스러운 구조입니다. 확약이 없다면 신건 기준 21,900,000원 미배당이 생겨 매수인 인수 위험이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 정확도 규칙상 홍진웅 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
따라서 권리 리스크의 중심은 “169,000,000원 보증금을 떠안느냐”가 아니라 확약서가 실제로 약정대로 적용되는지 원문을 확인하는 것입니다. 반대로 가격은 확신하기 어렵습니다. 제공된 실거래는 2021.08 169,000,000원 1건뿐이라, 최저가 150,000,000원이 숫자상 88.8%라고 해도 현재 시세 대비 할인으로 단정하기에는 근거가 부족합니다. 권리는 확약서 확인, 가격은 최신 시세 확인이 이 사건의 두 가지 핵심입니다.
