인천지방법원 2026타경500885. 도화탑클래스 4층 402호는 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 박일성은 2022년 4월 27일 매매를 원인으로 2022년 4월 28일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 198,000,000원입니다. 그런데 이보다 앞선 2022년 3월 21일 백규나가 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 2월 14일입니다. 따라서 2023년 6월 30일의 국세 압류를 말소기준으로 보면 백규나는 선순위 대항력 임차인에 해당합니다.
보증금도 198,000,000원으로 현재 최저매각가 188,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 신건 기준 백규나에게 184,568,000원이 배당되고 13,432,000원이 부족분으로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 백규나 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.04.28 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 말소기준권리 | 2023.06.30 국 압류 · 계양세무서장 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 핵심 변수
이 사건의 핵심은 등기 순위보다 임차인의 전입 시점입니다. 백규나는 2022.03.21 전입·점유했고 확정일자는 2022.02.14입니다. 말소기준인 2023.06.30 국세 압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 2024.04.17에는 보증금 198,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금으로 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백규나 | 2022.03.21 / 2022.02.14 | 198,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
| LIKRISTINA IGOREVNA | 2025.11.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| LINATALYA EN NOKOVNA | 2025.11.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| LI STANISLAV ALEKSANDROVICH | 2025.11.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
주택도시보증공사는 임차인 명단상 실제 임차인으로 중복 집계되지 않습니다. 백규나는 주택임차권등기자이며, 나머지 세 명은 현황조사에서 확인된 후순위 전입자입니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 백규나 보증금 | 198,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션만 보면 백규나 보증금 중 13,432,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 백규나에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생해 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 188,000,000원 | 13,432,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 150,400,000원 | 50,505,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 120,320,000원 | 80,164,480원 | 실질 인수 0원 |
⑤ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 메리트 가점 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 188,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 박일성의 2022년 소유권 취득 당시 등기부 거래가액은 198,000,000원이지만, 이 한 건만으로 현재 오피스텔 시세를 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 감정가 대비 할인만을 근거로 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 11층 건물의 4층 402호이며, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 ‘수봉산’ 동측에 위치하고, 주변은 단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 편익은 보통인 편으로 평가됐습니다. 남동측으로 폭 약 10m 포장도로를 이용합니다.
- 설비. 기본 위생설비, 승강기, 도시가스, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,325,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 백규나 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 적용 대상·조건과 실제 말소 절차를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2023.06.30 국세 압류, 2024.11.29 미추홀구 압류, 2025.12.22 국세 압류가 있습니다. 당해세 여부에 따라 배당 순서와 부족액이 변할 수 있습니다.
- 후순위 전입 3명 확인. 세 사람 모두 2025.11.10 전입으로 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금·점유 형태와 명도 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 가점 금지. 신건 최저가 188,000,000원은 감정가와 동일합니다. 권리 해소와 별개로 입찰가격 자체의 경쟁력은 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 세금 관련 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래 인수형, 그러나 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기와 임차권만 놓고 보면 위험도가 높아 보입니다. 백규나는 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금도 198,000,000원으로 현재 최저가 188,000,000원보다 큽니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 13,432,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 백규나 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 188,000,000원으로 봅니다. 다만 이 확약은 백규나에게만 적용되고, 세금 압류와 후순위 전입 점유자 3명의 사실관계 확인은 별도로 남습니다.
결국 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피해야 하는 물건”도 아니고, “확약이 있으니 무조건 안전하고 싼 물건”도 아닙니다. 확약 원문과 말소 조건을 정확히 확인한 뒤, 신건 188,000,000원이라는 가격 자체를 별도로 판단해야 하는 오피스텔입니다.
