서울남부지방법원 2026타경4270. 서울 강서구 화곡동 뉴트리힐 제2층 제202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 안상훈은 2021.10.07 매매로 270,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기에는 임차권자 김소희의 보증금 290,000,000원 주택임차권과 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 남아 있습니다.
핵심은 임차권의 선후관계와 특별매각조건입니다. 김소희는 2021.09.17 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.06입니다. 말소기준은 2023.10.31 강서구 압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력이 있습니다. 통상이라면 낙찰가에서 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 특별조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 394-38 뉴트리힐 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로18길 52-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 면적 | 54.58㎡ |
| 소유자 | 안상훈 (2021.10.07 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2015.07.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
등기부상 과거 신한은행 근저당 120,000,000원은 2021.09.13 해지로 말소됐고, 유옥희 근저당 15,000,000원도 2023.07.31 해지로 말소됐습니다. 2023년 유옥희의 임의경매와 곽동윤의 강제경매도 각각 취하·취소기각결정으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.10.31 강서구 압류이고, 김소희의 전입 2021.09.17 및 임차권등기 2023.10.25가 그보다 앞섭니다.
② 임차인 — 대항력 有·우선변제, 특별조건으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.17 | 2021.08.06 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
특별조건을 반영하지 않은 단순 배당 시뮬레이션에서는 1회 유찰 시 58,104,000원, 2회 유찰 시 104,643,200원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 본 리포트의 실질취득 판단에는 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 우선 반영합니다.
③ 시세 비교 — 신건 295,000,000원은 최근 거래보다 높다
뉴트리힐의 확인 가능한 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 278,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 278,000,000원입니다. 현재 최저가 295,000,000원은 이 최근 시세의 106.1%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +3.0%지만, 그 상승을 반영해도 현재 신건 가격은 최신 거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 52.46㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 2024.02 | 52.46㎡ | -1 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 54.58㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 272,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 김소희 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 70,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김소희 보증금 290,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 70,000원이 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 289,930,000원은 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재해 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2015.07.29입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형이며 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 세로(가)의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 뉴트리힐은 10세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 시세 판단 시 표본 수가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 선순위 확인. 김소희의 전입 2021.09.17은 말소기준 2023.10.31보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 인수 위험이 발생할 수 있는 선순위 임차권입니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 거래 278,000,000원의 106.1%입니다. 권리 해소와 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 유찰 시 구조 확인. 단순 배당 계산상 1회 유찰 가격 236,000,000원에서는 58,104,000원, 2회 유찰 가격 188,800,000원에서는 104,643,200원의 임차보증금 미배당 인수가 계산되지만, 특별매각조건이 유지되면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 현장·점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 명도 진행 가능성을 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 특별조건이 풀고, 가격은 아직 높다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 걸린 부담스러운 다세대 경매입니다. 하지만 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 그 조건이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리 부담이 사라진다고 신건 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래는 278,000,000원이고 현재 최저가는 295,000,000원, 즉 최근 시세의 106.1%입니다. 최근 추세가 +3.0%라는 점을 감안해도 현 회차는 최근 확인 거래보다 높은 가격입니다. 이 물건은 특별매각조건의 효력을 반드시 확인하면서, 권리 안정성과 가격 수준을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
