서울남부지방법원 2026타경4279. 강서구 화곡동 ‘동방히즈힐’ 203호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 안상호이며 2021.08.18. 거래가 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차인과 특별매각조건입니다. 김병수 임차인은 2021.08.17. 주민등록, 2021.08.16. 점유개시, 2021.07.01. 확정일자를 갖추고 있어 2022.10.12. 말소기준 압류보다 앞섭니다.
따라서 특별조건이 없다면 현재 회차의 예상배당 188,512,000원을 제외한 26,488,000원이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건을 반영하면 김병수 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 확인된 실제 임차인은 김병수 1명이며, 이 특별조건은 이 임차인 관련 잔액에 한해 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 369-36 동방히즈힐 제2층 제203호 · 가로공원로80길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.83㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 사용승인일 2016.08.18 |
| 소유자 | 안상호 (2021.08.18. 거래가 215,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.10.12. 갑구 4번 압류 · 국(의정부세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병수 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.08.16 전입 2021.08.17 확정 2021.07.01 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
김병수의 전입신고는 말소기준일 2022.10.12.보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 을구 5번 주택임차권등기는 2023.09.06. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 점유·전입은 그보다 훨씬 앞선 2021년입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소기준 뒤라는 이유만으로 인수위험이 없다고 보면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
동방히즈힐은 총 17세대, 사용승인일은 2016.08.18.이고 비교 대상 면적은 29.83㎡입니다. 전체 6건 평균 거래가는 190,416,666원이지만, 여기에는 2021년·2022년의 215,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 178,125,000원, 최신 거래 179,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -17.2%를 우선해서 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.32㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 2025.08 | 29.32㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 2024.11 | 29.34㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 29.83㎡ | 3 | 184,500,000원 |
| 2022.05 | 29.32㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.08 | 29.83㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 178,125,000원 |
특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 192,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 107.8%이고 최신 거래 179,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 190,416,666원과 비슷해 보인다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 최근 거래 추세가 -17.2%인 점까지 감안하면 신건 가격에 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 김병수 보증금 | 215,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 김병수 보증금 중 26,488,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에 따라 채권자가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 존재하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙 인수액은 늘지만 특별조건 반영 시 실질 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 192,000,000원 | 26,488,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 153,600,000원 | 64,350,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,880,000원 | 94,640,320원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건의 시나리오에도 그 원칙상 인수액이 각각 26,488,000원, 64,350,400원, 94,640,320원으로 계산되어 있습니다. 다만 김병수 임차인에 대해서는 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권을 포기하도록 하고 있으므로, 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 반영합니다.
⑤ 압류 구조 — 8건 모두 말소기준 이후
말소기준권리는 2022.10.12. 의정부세무서장 관련 국 압류입니다. 이후 천안세무서, 국민건강보험공단, 대전세무서, 서울특별시 강서구, 의정부시, 대전광역시 중구, 부천시의 압류가 순차적으로 이어졌고 2026.03.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지입니다.
- 입지. 화원중학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트 등 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 제반 교통이용 편의는 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,906,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 17세대의 소규모 다세대이며 거래 표본도 6건으로 많지 않습니다. 최근 12개월 거래가격이 170,000,000원~184,500,000원이고 최근 거래 추세가 -17.2%여서 가격 보수성이 필요합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 김병수 임차권등기가 특별매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 특별조건은 김병수 임차인 관련 잔액에 한정됩니다. 별도 점유자가 존재하면 전입·확정일자·점유개시일을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 실질취득 192,000,000원은 최근 12개월 평균 178,125,000원의 107.8%이고 최신 거래 179,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -17.2% 낮은 흐름이므로 과거 215,000,000원 거래나 전체 평균 190,416,666원을 가격 상단의 주된 근거로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 8건 가운데 당해세가 있으면 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 토지거래 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시와 적용대상·기간을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 얼핏 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 임차인이 있어 부담스러운 구조입니다. 실제로 현재 회차 배당계산만 보면 26,488,000원이 미배당됩니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 김병수 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 특별조건 반영 실질취득 192,000,000원은 최근 12개월 평균 178,125,000원의 107.8%이고, 최신 거래 179,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 거래 추세는 -17.2%입니다. 권리 측 핵심 위험은 특별조건으로 크게 완화됐지만, 현재 회차의 승부처는 권리가 아니라 가격입니다. 17세대 다세대라는 환금성 특성까지 감안하면 신건 최저가가 최근 시세보다 싸다는 해석은 맞지 않습니다.
