서울남부지방법원 2026타경4287. 강서구 염창동 대림밸리 11층 1102호로, 감정평가상 공동주택-다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차권입니다. 최갈매 씨는 임대차계약일 2022.05.11, 확정일자 2022.05.12, 점유개시 2022.06.10, 주민등록 2022.06.13으로 확인되고, 보증금은 380,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026.03.23이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 그보다 앞서며, 등기부의 주택임차권도 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다.
일반적인 계산이라면 매각대금 354,000,000원에서 집행비용 5,756,000원을 뺀 348,244,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족액 31,756,000원이 매수인 인수로 남습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 263-14 대림밸리 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택-다세대주택 · 제11층 제1102호 |
| 소유자 | 이민희 · 2022.05.10 매매 · 거래가액 385,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 12층 · 승강기·주차장설비 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건으로 실질 인수 해소
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최갈매 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 380,000,000원 | 2022.06.13 | 2022.05.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구가 확인되며, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 근거합니다. 특별매각조건은 이 임차보증금의 미배당 잔액에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 적용됩니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 94.0%, 표본은 면적 불일치
대림밸리는 16세대, 2021.12.03 사용승인 자료가 확인됩니다. 가격자료에는 최근 거래 2건이 잡혀 있으며 최근 12개월 평균은 376,500,000원, 최신 거래는 395,000,000원입니다. 현재 최저가 354,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.98㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.02 | 29.82㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 376,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,756,000원 |
| 1. 임차인 최갈매 보증금 | 380,000,000원 | 348,244,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 31,756,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 원칙상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 354,000,000원 | 31,756,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 283,200,000원 | 101,564,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 226,560,000원 | 157,411,840원 | 실질 0원 |
대항력 임차인만 놓고 보면 매각가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 특별매각조건 때문에 그 미배당분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙습니다. 따라서 각 회차의 룰상 인수액과 매수인의 실질 인수액 0원을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 공동주택-다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 염동초등학교 남동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 염창역이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하 1층/지상 12층 건물로 위생·급배수·난방·주차장·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등으로 기재되어 있으며 토지 공시지가는 5,390,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 권리분석 결론은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원문과 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 특별조건이 실제 소유권이전 이후 어떤 방식으로 이행되는지, 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 면적 주의. 대상 전용 22.08㎡와 비교 실거래 면적이 일치하지 않으므로, 동일 면적·동일 유형의 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 16세대 규모와 경매 평균 유찰 2.7회 자료를 감안해 실제 매도기간과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 압류·세금 원본 대조. 경매개시 이후 국민건강보험공단 압류와 국의 압류가 확인됩니다. 배당·말소 범위와 조세 관련 사항은 원본서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 이번 매각은 조건이 다르다”
이 사건을 등기부만 보면 보증금 380,000,000원의 대항력 임차권이 남는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 신건 기준 미배당액 31,756,000원을 표시합니다. 그러나 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시해, 현재 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 354,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 376,500,000원의 94.0%지만, 대상 전용 22.08㎡와 비교 실거래 면적이 다릅니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 2.7회와 16세대 규모를 함께 보면, 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 특별조건 이행 확인과 정확한 동급 시세 검증에 있습니다.
