서울남부지방법원 2026타경4291. 강서구 등촌동 멤버스빌에이 제2층 제203호 다세대주택입니다. 권리구조의 핵심은 지종영 임차인의 선순위 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.11.26, 전입·점유개시는 2022.01.05이며, 임차보증금은 192,000,000원입니다. 이후 2024.01.18 임차권등기가 마쳐졌고, 말소기준인 2024.12.05 강서구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차권입니다.
다만 이 사건은 보통의 선순위 임차권 인수형과 결정적으로 다릅니다. 매각물건명세서에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 실제 임차인은 지종영 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 이 사건의 신청채권자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 574-9 멤버스빌에이 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 29.53㎡ |
| 소유자 | 석위자 (2022.03.03. 취득 · 거래가액 192,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 준공 / 세대수 | 2016.05.12 / 14세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
말소기준은 2024.12.05 강서구 압류입니다. 지종영 임차인은 전입·점유 2022.01.05, 확정일자 2021.11.26, 임차권등기 2024.01.18로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있는 구조입니다. 반면 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지종영 | 건물전부 | 192,000,000원 | 2022.01.05 | 2021.11.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
특별매각조건을 반영하지 않은 회차별 단순 시나리오에서는 1회 유찰 시 매수인 인수액 31,884,800원, 2회 유찰 시 64,067,840원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건을 반영하면 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 신건 204,000,000원은 할인 가격이 아니다
가격 판단은 전체 과거 평균보다 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 멤버스빌A동의 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 204,100,000원이고, 현재 최저가 204,000,000원은 이 평균의 100.0%입니다. 즉 최근 평균과 사실상 같은 수준이라 신건 자체에서 가격 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 29.89㎡ | 5 | 178,200,000원 |
| 2026.07 | 29.37㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 29.53㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2021.09 | 29.53㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 204,100,000원 |
전체 4건 평균은 198,050,000원이고 최저가는 이 전체 평균의 103.0%입니다. 다만 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균은 204,100,000원이며, 최신 2026.09 거래는 178,200,000원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 구간보다 6.3% 높은 수치지만 표본이 2건이고 최신 거래가격이 현재 최저가보다 낮으므로, 204,000,000원을 ‘시세보다 싼 가격’으로 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 지종영 보증금 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 8,344,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 데이터상 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 183,656,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기는 말소되는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대일고등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·초중고등학교·근린생활시설이 섞인 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 목동역이 있으며 교통시설 환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제203호이며 위생·급배수·도시가스 난방·화재경보·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사 가로장방 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측·남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%로 가격 결정 시 환금성 보수 평가가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 배당관계 확인. 지종영은 보증금 192,000,000원, 전입 2022.01.05, 확정일자 2021.11.26의 대항력·우선변제 임차인입니다.
- 세금 압류 확인. 강서구·국민건강보험공단·부천시 압류가 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 204,100,000원의 100.0%입니다. 최신 거래 178,200,000원보다도 높아 신건을 할인 가격으로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 통계 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.3회이고 낙찰률이 0.0%이므로 권리 위험 해소와 별개로 응찰 수요·환금성을 보수적으로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 첫인상만 보면 선순위 대항력 임차권 192,000,000원이 있어 위험도가 높아 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다. 권리의 큰 고비는 이 조건으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격과 환금성입니다. 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 204,100,000원의 100.0%이고 최신 거래 178,200,000원보다 높습니다. 단지 경매 평균 유찰도 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 피해야 하는 물건”은 아니지만, “신건에서 싸게 살 수 있는 물건”도 아닙니다. 권리는 특별조건으로 해소됐고, 승부처는 결국 유찰 여부와 실제 응찰가격입니다.
