서울남부지방법원 2026타경4315. 강서구 화곡동 오성드림빌 제지1층 제비101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 핵심은 등기부 을구의 임차권자 조현준입니다. 임대차계약일자는 2018.05.23, 점유개시는 2018.06.29, 주민등록과 확정일자는 모두 2018.07.02이며 보증금은 190,000,000원입니다. 반면 말소기준은 2021.04.13 강서구 압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 임차권입니다.
하지만 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 매각물건명세서에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있습니다. 현재 회차 배당표상 임차인의 미배당액은 28,110,000원이지만, 이 조건을 적용하면 그 금액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-75 오성드림빌 제지1층 제비101호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 등촌로13마길 5-18 |
| 용도 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정용철 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2018.05.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2021.04.13 강서구 압류입니다. 그 뒤의 인천수산업협동조합 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 조현준의 주민등록일자와 확정일자는 2018.07.02로 말소기준보다 앞서므로, 등기의 순위와 별개로 임차인의 대항력·우선변제권을 먼저 봐야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조현준 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2018.07.02 / 2018.07.02 | 대항력 有 우선변제 인수 실질 0 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 다르다
오성드림빌의 최근 거래 자료는 3건이며 평균 거래금액은 226,666,666원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 230,000,000원이고, 최신 거래 역시 2026.08 230,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 2.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.06㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 43.06㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2025.03 | 41.45㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 226,666,666원 |
최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 71.7% 수준입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 역시 현재 회차에서는 165,000,000원이므로 숫자만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 대상 면적은 55.63㎡인데 비교 거래는 43.06㎡·41.45㎡이고, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “최근 거래보다 싸다”는 수치만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 조현준 보증금 | 190,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 188,740,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조현준의 부족분은 28,110,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 사건의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정고등학교 동측 인근이며, 단독주택·다세대주택 등이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상4층 건물의 제지1층 제비101호이며, 사용승인일은 2018.05.04입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 구조 이해. 특별매각조건을 제외한 배당계산만 보면 현재 회차에서 임차보증금 28,110,000원이 미배당됩니다. 이 숫자와 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 비교 실거래는 43.06㎡·41.45㎡이고 대상 면적은 55.63㎡로 일치하지 않습니다. 71.7%라는 비율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 지하층 특성 확인. 대상은 제지1층 제비101호입니다. 현장 방문으로 채광·환기·습기·침수 흔적과 실제 출입 구조를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 끝내면 안 되는 사건
이 물건의 첫인상은 보증금 190,000,000원의 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 특별매각조건이 없다면 현재 회차 배당 후에도 28,110,000원이 남아 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 하지만 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권을 채권자가 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 주된 인수위험은 실질적으로 해소됩니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 거래 230,000,000원보다 낮지만, 거래 면적이 대상과 일치하지 않아 단순 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 특별매각조건이 실제 매각에 그대로 적용되는지 확인하는 것, 그리고 면적이 맞는 비교사례로 가격을 다시 검증하는 것입니다.
