서울남부지방법원 2026타경4328. 양천구 신월동 그레이튼신월 102동 6층 603호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현 소유자는 정문숙이며 2022.09.02. 거래가 475,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 삼양신용협동조합 근저당 2건은 이미 2022.09.02. 말소됐고, 현재 말소기준은 2026.03.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 이승윤은 2022.09.01. 주민등록, 2022.08.17. 확정일자, 보증금 475,000,000원의 주택임차권을 갖고 있고 2024.06.11. 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가 479,000,000원 배당 시 집행비용 7,190,000원을 먼저 빼면 이승윤에게 471,810,000원이 배당되어 3,190,000원이 부족합니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제102동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 실거래 비교면적 | 40.54㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 사용승인일 2022.03.22 |
| 소유자 | 정문숙 (2022.09.02. 소유권이전 · 거래가 475,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 479,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 475,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건, 별도 전입자는 미상
② 임차인 — 3명 중 1명은 확정, 2명은 미상
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김범식 점유 부분 미상 | 2025.02.17 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김영진 점유 부분 미상 | 2025.05.22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이승윤 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.01 / 2022.08.17 | 475,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 배당표상 부족 3,190,000원 |
* 이승윤의 미배당액 3,190,000원은 일반적인 권리구조만 보면 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 이 사건의 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 특별조건은 김범식·김영진의 별도 임차관계까지 해소하는 근거로 보지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 7.6% 높고, 추세도 -4.1%
그레이튼신월101동102동은 30세대, 2022.03.22. 사용승인된 다세대입니다. 비교 가능한 40.54㎡ 거래를 포함한 전체 12건 평균은 462,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2025.01. 445,000,000원이며 최근 12개월 평균도 445,000,000원입니다. 현재 최저가 479,000,000원은 이 최근 시세의 107.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 37.13㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2023.07 | 40.54㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2023.05 | 40.54㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2023.02 | 37.13㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2022.10 | 36.71㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.08 | 40.54㎡ | 5 | 475,000,000원 |
| 2022.08 | 40.54㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 462,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 445,000,000원 |
전체 평균만 보면 최저가와 차이가 작아 보이지만, 최근 거래는 다릅니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 445,000,000원이고 최근 구간은 과거 대비 -4.1% 하락했습니다. 따라서 신건 최저가 479,000,000원을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 479,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,190,000원 |
| 1. 임차인 이승윤 보증금 | 475,000,000원 | 471,810,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 475,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이승윤 보증금은 3,190,000원 부족하지만 특별매각조건상 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 김범식·김영진의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이승윤은 확약으로 0원, 미상 임차인은 별도
| 회차 | 매각가 | 배당표상 이승윤 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 479,000,000원 | 3,190,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 | 383,200,000원 | 97,964,800원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 | 306,560,000원 | 173,531,840원 | 실질 인수 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 이승윤 임차권에는 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별조건이 있으므로 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 다만 김범식·김영진의 승계 여부는 이 계산 밖이므로 유찰 가격만 보고 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서서울 데이케어센터 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물의 제6층 제603호이며 사용승인일은 2022.03.22입니다. 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지의 공동주택 건부지이며 북측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,517,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이승윤 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김범식·김영진 임대차 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 점유 부분, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이 부분이 전체 권리분석의 핵심 잔여 리스크입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.02. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 관련 원문 서류에서 처리 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 462,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 445,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세의 107.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 대비 -4.1%이므로 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰가도 권리 확인 후 평가. 1회 유찰 383,200,000원, 2회 유찰 306,560,000원으로 내려가더라도 김범식·김영진 관련 승계액이 남으면 실제 취득비용은 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권 해소 ≠ 전체 권리 해소”
이 사건은 얼핏 보면 보증금 475,000,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 특별매각조건 때문에 이승윤의 미배당 반환청구권은 매수인에게 넘어가지 않고 임차권등기도 말소되는 구조여서, 이 임차권 자체의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 김범식·김영진이라는 별도 전입자 2명이 있고 보증금·확정일자·점유관계가 미상입니다. 이들에게까지 특별조건이 적용된다고 볼 근거는 없으므로 전체 인수액은 아직 확정되지 않았습니다. 가격도 현재 479,000,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 445,000,000원의 107.6%이고, 최근 거래 흐름은 -4.1%입니다. 같은 단지 경매 평균 유찰도 2.6회입니다. 따라서 이 물건은 주된 475,000,000원 임차권은 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 권리상 보수적으로 보고, 신건 가격 역시 최근 시세보다 높아 가격 메리트가 없는 상태로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
