인천지방법원 2026타경500942. 인천 검단구 당하동 에코타운 3층 304호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성이고, 2021년 9월 14일 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 취득해 2021년 9월 16일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 160,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 등기부보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다. 문장수의 임대차계약일은 2021년 7월 23일, 확정일자는 2021년 8월 17일, 전입 및 점유개시일은 2021년 8월 30일입니다. 말소기준인 2023년 6월 30일 압류보다 모두 앞섭니다. 따라서 임차권 자체는 대항력 있는 선순위 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500942 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 검단구 당하동 1085-11 에코타운 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 3층 304호 39.54㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.09.14 매매 · 거래가액 160,000,000원 · 2021.09.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인 | 2010.12.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2023.06.30 갑구 5번 압류입니다. 이후 2024.12.20 압류, 2025.12.30 압류, 2026.02.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 문장수의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서므로 일반적인 말소기준 판단만으로는 지워지지 않는 대항력 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문장수 3층 304호 39.54㎡ 전부 | 160,000,000원 | 2021.08.30 / 2021.08.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.10.26 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약서 |
② 가격 판단 — 시세 단정보다 권리 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 162,000,000원으로 신건입니다. 최근 실거래 시세가 함께 확인되지 않는 상태이므로 감정가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기보다, 먼저 대항력 임차권과 말소동의 확약서의 실제 효력을 확인하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 임차인 문장수 보증금 | 160,000,000원 | 158,932,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 산식상 임차보증금 부족분은 1,068,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙상 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류의 실제 세액 및 당해세 여부에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 독정역(인천지하철2호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물 내 3층 304호이며 사용승인일은 2010.12.03입니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)·성장관리권역·상대보호구역 등에 해당하며, 중로1류에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 9번 임차권등기를 실제로 말소하는 조건과 범위를 확인하세요.
- 임차권의 선순위성 확인. 문장수의 전입 2021.08.30·확정일자 2021.08.17은 말소기준 2023.06.30보다 앞섭니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해 배당순위를 다시 검산하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가 162,000,000원이 감정가와 동일합니다. 최근 실거래와 개별 호수의 상태를 별도로 대조해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 현황조사 내용을 현장에서 다시 확인하고 현재 실제 점유 상태를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서가 결론을 바꾼다”
등기만 보면 부담이 큰 물건입니다. 보증금 160,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 회차 배당 산식만으로도 보증금 1,068,000원이 남고, 유찰될수록 그 미배당액은 커집니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 반대로 “인수 0원이니 안전하다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 확약서의 효력과 세금 배당을 원본으로 확인하는 것이 가장 중요한 검수 포인트입니다. 최근 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼 가격의 싸고 비쌈은 별도로 검증해야 합니다.
