서울남부지방법원 2026타경4334. 금천구 독산동 모아빌 4층 402호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리 소멸”만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 현재 소유자는 황신비이고, 등기부상 과거 금천신용협동조합 근저당은 2018.05.03 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.01.17 주택도시보증공사의 가압류인데, 임차인 정삼윤의 전입·점유는 2022.04.20로 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력을 갖춘 임차인입니다.
보통 이런 구조에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 회차 시나리오도 1회 유찰 시 25,923,200원, 2회 유찰 시 67,098,560원의 인수액을 계산하고 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 정삼윤 관련 미배당분은 룰상 계산액과 달리 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 181-50 모아빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 황신비 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2024.01.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 정삼윤은 2022.04.02 임대차계약, 2022.04.04 확정일자, 2022.04.20 주민등록·점유개시로 말소기준보다 앞서며, 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 2024.03.05에는 보증금 231,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정삼윤 | 건물 전부 · 2022.04.20 | 231,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 회차 계산상 인수액은 1회 유찰 시 25,923,200원, 2회 유찰 시 67,098,560원이지만, 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 정삼윤 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건은 해당 임차인 관련 반환청구권에 한정해 해석해야 하며, 별도의 다른 임차관계가 확인될 경우 그 인수위험은 별도로 검토해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 261,000,000원입니다. 이 사건은 실거래가와의 직접 비교보다 대항력 임차인의 배당 및 회차별 미배당 구조가 먼저 보입니다. 따라서 감정가 261,000,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 단정하거나, 신건 최저가만을 이유로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 정삼윤 보증금 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 898,000,000원 | 25,546,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,454,000원을 제외한 뒤 정삼윤 보증금 231,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 25,546,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시 권리 시나리오
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 261,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 208,800,000원 | 25,923,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 167,040,000원 | 67,098,560원 | 0원* |
* 특별매각조건상 정삼윤 관련 배당 미수령 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 반영.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 금천구 독산동 정심초등학교 남서측 인근. 단독주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남서측 및 북서측으로 세로(가)에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 배당 미수령 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 매각기일에도 동일 조건이 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 정삼윤은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인입니다. 특별매각조건을 빼면 일반적인 대항력 인수형 구조가 될 수 있는 사건입니다.
- 배당표 확인. 현재 회차는 보증금 231,000,000원이 전액 배당되지만, 유찰 시 계산상 미배당액이 발생합니다. 특별매각조건 반영 여부가 핵심입니다.
- 임차권등기 말소 확인. 2024.03.05 설정된 정삼윤의 임차권등기가 조건대로 말소되는 절차를 매각조건과 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 권리조건이 정리돼도 감정가 261,000,000원이 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 특별매각조건 문구를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 매각조건이 인수를 끊는다”
이 사건의 핵심은 231,000,000원짜리 대항력 임차인이 존재한다는 사실과, 동시에 그 미배당 보증금의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있다는 점입니다. 현재 신건 261,000,000원에서는 임차보증금 자체가 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원이고, 1·2회 유찰로 계산상 미배당이 생겨도 해당 조건을 적용하면 정삼윤 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “대항력 임차인이 있으니 보증금까지 무조건 떠안는다”도, “후순위 권리가 모두 소멸하니 아무것도 볼 필요 없다”도 아닙니다. 대항력은 분명 존재하지만, 특별매각조건이 인수 위험을 해소하는 사건입니다. 다만 가격 측면에서는 최저가가 시장가격 대비 싸다는 근거가 확인되지 않으므로, 권리 정리만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심입니다.
