인천지방법원 2026타경500952. 심곡동 남우맨션 제1동 5층 501호, 44.26㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사아빈으로, 2022.07.29 소유권을 이전받을 당시 등기부 기재 거래가액은 105,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2020.10.08입니다. 안산시 압류가 말소기준권리이고, 김선화의 임대차계약일·확정일자는 2020.06.01, 주민등록·점유개시는 2020.06.24로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 김선화는 대항력 있는 임차인입니다.
다만 ‘대항력 있음’이 곧바로 ‘낙찰자가 보증금을 떠안는다’는 뜻은 아닙니다. 현재 회차의 배당표상 매각대금 106,000,000원에서 집행비용 2,284,000원을 먼저 공제한 뒤 김선화에게 보증금 95,000,000원 전액이 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 8,716,000원이 배당됩니다. 게다가 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 기준에 따라 이 확약이 적용되는 김선화 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 심곡동 290-4 남우맨션 제1동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 제5층 제501호 44.26㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사아빈 (2022.07.29 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.08 갑구 3번 압류 · 안산시(경기도 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2020.10.08 안산시 압류입니다. 김선화는 2020.06.01 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2020.06.24 주민등록과 점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 했고 2024.07.18 임차권등기가 마쳐져 있어 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다. 실제 임차인은 김선화 1명이며, 이 임차인 정보 자체에는 보증기관 승계·대위 중복신고가 표시돼 있지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선화 제5층 제501호 44.26㎡ 전부 | 95,000,000원 | 2020.06.24 | 2020.06.01 | 2024.07.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
현 회차 106,000,000원에서는 배당표상 임차인 보증금 95,000,000원이 전액 배당되므로 미배당 보증금 자체가 없습니다. 1회 유찰 시나리오의 룰상 매수인 인수액은 12,126,400원, 2회 유찰 시에는 28,781,120원으로 계산돼 있지만, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 김선화 임차권에 관한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 시세 할인 여부는 아직 단정할 수 없다
등기부에는 과거 소유권 이전 당시 거래가액으로 2020.05.13 108,000,000원, 2022.07.29 105,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 감정가와 최저가는 106,000,000원입니다. 다만 이 두 금액은 과거 소유권 이전 당시의 등기부 거래가액일 뿐, 최근 12개월 동일·유사 물건의 현재 시세를 보여주는 비교자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 김선화 보증금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 108,000,000원 | 8,716,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인 보증금은 전액 배당되고 주택도시보증공사에는 8,716,000원이 배당됩니다. 채권 총 청구액 203,000,000원 중 채권자 배당액은 8,716,000원, 미배당은 194,284,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정표입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 ‘실질 인수액’을 구분
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 106,000,000원 | 194,284,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 84,800,000원 | 203,000,000원 | 12,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 67,840,000원 | 203,000,000원 | 28,781,120원 | 0원 |
유찰 시 매각대금이 줄어들면 원래의 배당 계산만으로는 김선화 보증금에 미배당이 생겨 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 기준상 김선화 임차권에 대해서는 위 룰상 인수액 대신 실질 인수 0원을 적용합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호입니다.
- 주위환경. 심곡초등학교 북동측 인근이며, 주변에 아파트·다세대주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 물적 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원 판단의 핵심 문서이므로, 김선화의 을구 3번 주택임차권등기에 대한 말소동의 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 보증금 95,000,000원 전액배당이 계산돼 있지만 실제 배당표 확정 전까지 집행비용·세금 등의 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력 날짜 재확인. 임대차계약·확정일자 2020.06.01, 전입·점유 2020.06.24, 말소기준 2020.10.08 순서가 권리분석의 출발점입니다.
- 가격은 별도 검증. 실질 인수가 0원이라는 사실만으로 현재 최저가 106,000,000원이 싸다고 볼 수는 없습니다. 최근 동일·유사 다세대 실거래를 확인해 가격 상한을 별도로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류에서 말소동의 확약과 임차권의 처리 조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험은 ‘대항력’ 자체보다 확약의 확인 여부
이 사건은 처음 보면 대항력 임차인 보증금 95,000,000원이 감정가 106,000,000원에 육박해 부담스러운 구조처럼 보입니다. 그러나 현재 회차에서는 김선화 보증금이 전액 배당되고, 매각물건명세서상 인수 대상인 주택임차권등기에도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가와 같은 106,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 거래나 최신 비교 거래 자료가 없어 이 금액을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리상 인수금액보다 말소동의 확약의 원문 확인, 그리고 별도의 현재 시세 검증입니다.
