서울남부지방법원 2026타경4339. 마곡동 동성아크로 제나동 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권자 이수민의 보증금 380,000,000원입니다. 전입·점유개시일은 2022.12.30이고, 2024.11.20 주택임차권등기가 됐습니다. 데이터상 말소기준은 2024.12.03 강서구 압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력 있는 임차인입니다.
통상 구조만 보면 낙찰가 313,000,000원보다 보증금 380,000,000원이 더 크므로, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 매수인의 실질취득은 약 380,000,000원으로 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 이수민에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 327-9 동성아크로 제나동 제3층 제302호 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 전용 53.04㎡ |
| 소유자 | 이해민 (2021.04.12 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인 | 2016.04.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 인수 해소
현재 실질적으로 봐야 할 권리는 임차권과 압류·경매개시결정입니다. 2016.07.25 설정된 신한은행 근저당 210,000,000원은 2019.02.20 이미 말소됐습니다. 이수민은 2022.12.30 전입·점유했고 2024.11.20 보증금 380,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준으로 계산된 2024.12.03 강서구 압류보다 선행하므로 대항력은 인정되는 구조입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수민 | 전부 · 주거(임차권등기) | 380,000,000원 | 2022.12.30 | 2024.11.20 | 대항력 有 우선변제 無 승계 실질 0원* |
* 원칙상 데이터 계산은 보증금 380,000,000원 전액을 매수인 인수로 잡지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 특별조건을 반영해도 신건은 최근 시세보다 높다
동성아크로가동,나동의 유사 면적 거래는 총 6건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 295,250,000원과 최신 거래 285,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 +0.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 52.57㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2025.06 | 52.57㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 52.57㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.12 | 54.55㎡ | 5 | 326,000,000원 |
| 2024.01 | 49.75㎡ | 6 | 316,000,000원 |
| 2021.12 | 54.55㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 295,250,000원 |
특별매각조건을 적용하면 매수인의 실질취득은 현재 최저가와 같은 313,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 106.0%로 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래 285,000,000원과 비교하면 차이는 28,000,000원입니다. 따라서 대항력 인수 리스크가 특별조건으로 제거됐더라도 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,182,000원 |
| 임차인 이수민 보증금 | 380,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 307,818,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 72,182,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금은 원칙적으로 매수인 인수 380,000,000원으로 잡혀 있으나, 이번 매각의 특별조건 때문에 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 매각대금에서는 집행비용 5,182,000원을 제외한 307,818,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 72,182,000원이 미배당으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 제나동 제3층 제302호입니다.
- 입지. 마곡중학교 북동측 인근으로 도시형생활주택·다세대주택·연립주택·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장, 마곡나루역, 신방화역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 단지 규모는 19세대이고 확인된 유사 면적 거래는 6건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 원문을 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 관리. 현재 313,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 106.0%입니다. 권리 해소만 보고 신건 가격에 가점을 주면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 확인 거래는 2025.06의 285,000,000원으로, 현재 최저가보다 28,000,000원 낮습니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 시점을 반드시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정평가서에 기재된 토지이용 제한사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 크지만, 이번 매각은 특별조건이 핵심”
표면만 보면 보증금 380,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 무거운 물건입니다. 일반적인 매각이라면 낙찰가 313,000,000원보다 보증금이 커서 실질취득이 약 380,000,000원으로 고정되는 전형적인 인수형입니다. 하지만 이 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 특별조건을 반영한 실질취득 313,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 106.0%이고 최신 거래 285,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세가 +0.8%이기는 하지만 현재 최저가가 최근 시세 위에 있으므로 권리조건은 해소, 가격 메리트는 부족이 이 사건의 결론입니다.
