인천지방법원 2026타경500954. 부평동 해피플러스 7층 706호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자 이진재는 2021.03.10. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 김현주가 2022.05.10. 확정일자를 받고 2022.06.15. 주민등록을 마쳤으며, 보증금은 207,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 이 임차인의 순위입니다. 말소기준은 2023.05.25. 부평세무서장의 압류인데, 김현주의 전입일과 확정일자가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약을 빼고 원칙만 보면 대항력 있는 선순위 임차인으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 매각가 188,000,000원 기준 보증금 중 184,568,000원이 배당되고 22,432,000원이 부족한 것으로 계산되어 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 해당 확약을 적용해 김현주 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 확인된 실제 임차인은 김현주 1명이며, 확인된 확약 밖 별도 임차인은 없습니다. 다만 확약서 원문이 정하는 말소 범위와 대항력 처리 조건은 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 7층 706호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평문화로115번길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 이진재 (2021.03.10. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.25. 갑구 5번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 김현주는 전입 2022.06.15., 확정일자 2022.05.10.로 말소기준보다 앞서기 때문에 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 확약을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현주 | 7층 706호 71.23㎡ 전부 | 2022.06.15 | 2022.05.10 | 207,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 김현주 보증금 | 207,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 룰상 계산에서는 임차보증금 부족분 22,432,000원이 매수인 인수로 표시됩니다. 다만 본 분석의 실질 인수 판단은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 처리합니다. 집행비용과 실제 배당순위에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 188,000,000원 | 22,432,000원 | 1,218,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 150,400,000원 | 59,505,600원 | 1,218,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,320,000원 | 89,164,480원 | 1,218,000,000원 |
이 표에서 중요한 것은 최저가가 떨어진다고 권리 부담도 같이 떨어지는 구조가 아니라는 점입니다. 확약을 적용하지 않는 원칙 계산에서는 유찰할수록 임차보증금 미배당분이 커집니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 일반적인 “유찰되면 싸진다”는 방식만으로 접근할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서상의 말소동의 확약을 유효하게 반영할 수 있다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 구조가 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥오거리 남서측 인근으로, 오피스텔·업무시설·주상복합아파트·전통시장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설과 간선도로의 거리·편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 도로. 북서측으로 부평문화로와 접하고, 동측 및 북동측으로 장제로125번길에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 7층 706호이며 사용승인일은 2014.04.16.입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 적용되고, 일부 필지는 시가지경관지구에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안정성을 좌우하는 핵심 문서입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 임차권 처리 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 우선순위 확인. 김현주는 전입 2022.06.15., 확정일자 2022.05.10.로 말소기준인 2023.05.25. 압류보다 선순위입니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수 구분. 배당 계산상 부족분은 22,432,000원이지만, 본 분석은 말소동의 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 봅니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 확약이 없다면 1회 유찰 시 룰상 인수액 59,505,600원, 2회 유찰 시 89,164,480원으로 증가하는 구조입니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 188,000,000원이나 유찰가가 시장가격 대비 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서 확인이 권리분석의 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 207,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 신건 배당 계산에서도 22,432,000원이 부족해 매수인 인수형으로 보입니다. 더 낮은 회차에서는 룰상 인수액도 커집니다. 따라서 확약을 제외하고 보면 최저가 하락만으로 안전하거나 저렴해지는 물건이 아닙니다.
그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이를 반영하면 이 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다. 결국 이 물건의 권리분석은 단순히 임차보증금 숫자를 보는 것이 아니라, 확약서가 실제로 어떤 범위의 말소와 대항력 처리를 보장하는지 확인하는 것에서 끝납니다. 시세 자료는 확인되지 않으므로 가격 메리트는 권리 안정성과 별도로 검토해야 합니다.
