서울남부지방법원 2026타경4356. 양천구 신월동 로빈시그니쳐 4층 403호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 허은미이고 2020년6월4일 매매를 원인으로 거래가액 283,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건 권리분석의 출발점은 2023.06.02. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 기존 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2020.09.11. 이미 말소됐기 때문에, 현재 말소기준은 2023.06.02. 가압류로 잡힙니다.
문제는 임차인 장현아의 전입이 2022.09.19.로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 점유개시도 2022.09.16., 확정일자는 2022.06.27.이며 보증금은 295,000,000원입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이고, 현재 최저가 279,000,000원 배당추정에서는 20,706,000원의 미배당액이 계산됩니다. 통상이라면 이 부분이 매수인 승계 리스크가 되지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 고리를 끊습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 제4층 제403호 · 대상면적 29.88㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상11층 · 사용승인 2020.06.17 |
| 소유자 | 허은미 · 2020.06.04. 매매 · 거래가액 283,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 보증금은 조건부 해소, 지상권은 인수
말소기준은 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 장현아 임차권등기, 강제경매개시결정은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 실제 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 앞선 전입·점유를 봐야 하므로, 장현아는 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 이 점 때문에 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금 승계가 핵심 위험이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장현아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 2022.09.19 | 2022.06.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
장현아는 점유개시 2022.09.16., 전입 2022.09.19., 확정일자 2022.06.27.이고 배당요구도 했습니다. 현재 매각가 279,000,000원 가정에서 집행비용 4,706,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 274,294,000원이 배당되고, 보증금 대비 20,706,000원이 남습니다. 원칙 구조만 보면 이 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형입니다.
③ 가격·환금성 — 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없다
로빈시그니쳐는 총 16세대, 사용승인일은 2020.06.17.이고 가격 비교 대상면적은 29.88㎡입니다. 다만 현재 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가가 확인되지 않으므로 최저가 279,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 소유자의 2020년 매매가액 283,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 시세로 대체해 사용할 수는 없습니다.
| 가격·환금성 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 279,000,000원 | 현재 최저가와 동일 |
| 최저매각가 | 279,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
| 2020년 소유자 매매가액 | 283,000,000원 | 과거 거래 참고값 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.5회 | 신건 가격에서의 환금성 점검 필요 |
| 단지 경매 매각률 | 0.0% | 가격 메리트 판단에 보수적 접근 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 1. 임차인 장현아 보증금 | 295,000,000원 | 274,294,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당추정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 장현아 보증금의 룰상 미배당액은 20,706,000원이지만 특별매각조건에 따라 실질 보증금 인수는 0원*으로 봅니다. 별도등기 지상권 인수는 이 배당표의 금전 배당과 별개의 권리문제입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별매각조건의 효과
| 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 279,000,000원 | 20,706,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 223,200,000원 | 75,724,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 178,560,000원 | 119,739,840원 | 0원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질 취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 실제로 이 사건의 룰상 인수액도 20,706,000원에서 75,724,800원, 119,739,840원으로 증가합니다. 하지만 장현아에 대해서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있으므로 그 금전 승계는 실질 0원*으로 처리합니다. 유찰로 내려가는 매각가격의 효과가 금전상 그대로 살아나는 사건인 셈이지만, 별도등기 지상권 문제는 가격 하락과 무관하게 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 로빈시그니쳐는 총 16세대입니다.
- 입지. 양강중학교 북측 인근이며 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 2호선 신정네거리역과 5호선 신정역이 소재합니다.
- 도로. 북동측 약 30미터 포장도로와 북서측 약 4미터 막다른 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,141,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방·주차타워 설비가 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 장현아 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 별도등기 지상권 확인. 이 사건의 가장 큰 잔존 권리입니다. 지상권의 구체적 내용과 부동산 이용·처분에 미치는 영향을 별도등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 279,000,000원 또는 2020년 매매가 283,000,000원만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 참고. 로빈시그니쳐 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 신건 가격에서 바로 가격 우위가 있다고 보기는 어렵습니다.
- 점유·인도 확인. 장현아의 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역, 도시철도 저촉, 건축선 저촉 등의 기재가 있으므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금은 풀렸지만, 권리가 깨끗한 것은 아니다”
이 물건은 처음 보면 보증금 295,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 279,000,000원보다 커서 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당추정에서도 현재 회차 기준 20,706,000원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 특별매각조건이 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권의 매수인 상대 행사를 포기시키고 임차권등기 말소까지 조건으로 두기 때문에, 장현아 관련 실질 보증금 인수는 0원*입니다.
그렇다고 권리가 깨끗한 것은 아닙니다. 대지권 목적 토지의 별도등기 지상권이 매수인에게 그대로 인수되고, 현재 가격이 최근 시세보다 낮다는 실거래 근거도 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘보증금 295,000,000원을 떠안느냐’가 아니라, 특별매각조건이 최종적으로 유지되는지와 별도등기 지상권의 내용, 그리고 279,000,000원이라는 신건 가격이 실제 시장가격에 부합하는지를 확인하는 데 있습니다.
