서울남부지방법원 2026타경4361. 서울 강서구 화곡동 까사지오 5층 502호, 다세대주택입니다. 소유자 허은미는 2020년 8월 거래가 232,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류나 압류보다 선순위 대항력 임차인입니다. 이가람은 2022년 8월 18일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 7월 22일입니다. 반면 말소기준권리는 2023년 6월 2일 주택도시보증공사의 가압류이므로, 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.
보증금은 237,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 신건 매각가 238,000,000원을 기준으로 집행비용 4,132,000원을 먼저 반영하면 임차인 예상배당은 233,868,000원, 미배당액은 3,132,000원입니다. 그러나 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 정해져 있으므로, 이 미배당액은 매수인의 실질 인수액으로 남지 않는 구조로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 23.06㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2020.07.07 |
| 소유자 | 허은미 (2020.08.10. 소유권이전 · 거래가 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.06.02. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국의 압류와 강제경매개시결정, 2024년 설정된 주택임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기의 등기일 자체는 늦어도, 이가람의 주민등록·점유는 2022.08.18.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 판단은 등기일이 아니라 선행 전입·점유를 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이가람 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.18 | 2022.07.22 | 237,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 시세보다 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 238,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 거래정보에는 이 물건과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가가 현재 시세보다 낮다거나 높다고 단정하지 않습니다. 권리 리스크가 특별매각조건으로 정리된 것과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
까사지오는 2020.07.07. 사용승인된 18세대 규모이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 다만 이 수치는 개별 호수의 적정 시세를 대신하지 않으므로, 신건 가격을 곧바로 저가로 평가하는 근거로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 이가람 보증금 | 237,000,000원 | 233,868,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 배당 시뮬레이션상 임차인 미배당액은 3,132,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 주택도시보증공사의 850,000,000원 가압류와 237,000,000원 신청채권은 제공된 배당 시뮬레이션상의 청구금액을 그대로 표시했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 까치산역 북서측 인근. 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.07.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호입니다. 난방·급배수·소화·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 3M 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,630,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 매각기일에도 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 1명 기준. 확인된 실제 임차인은 이가람 1명입니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 중복 집계된 항목은 없습니다.
- 대항력 선순위. 전입·점유 2022.08.18.은 말소기준권리 2023.06.02.보다 빠릅니다. 특별매각조건이 없으면 인수 위험이 발생할 수 있는 구조입니다.
- 가격은 별도 검증. 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 238,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시 구조 재계산. 일반 계산상 인수액은 1회 유찰 시 50,065,600원, 2회 유찰 시 87,612,480원으로 커집니다. 특별매각조건 유지 여부를 회차마다 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 위험한 선순위 임차권을 ‘특별조건’이 정리한다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 237,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있는 전형적인 인수주의형 다세대입니다. 실제로 신건 배당계산만 보면 3,132,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서가 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두면서 결론이 달라집니다. 해당 조건이 실제 매각에도 그대로 적용된다면 이가람 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리 해소가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 238,000,000원이고 직접 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 신건 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 판단 포인트는 특별매각조건의 확실한 유지·이행 여부와 별도의 시세 검증입니다.
