서울남부지방법원 2026타경4368. 강서구 화곡동 웨인씨티 3층 302호, 건축물대장상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순위만 보면 매우 강한 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 전도연은 2022.04.22 임대차계약·확정일자를 갖추고 2022.05.18 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.05.18 영등포세무서 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
보증금은 319,000,000원으로 신건 최저가 282,000,000원을 초과합니다. 집행비용 4,748,000원을 먼저 차감한 배당표에서는 전도연에게 277,252,000원이 배당되고, 41,748,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안아 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서 비고에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 전도연의 룰상 승계액 41,748,000원은 실질적으로 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42나길 27 |
| 용도 / 층 | 오피스텔 · 지하1층/지상11층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 문지우 (2022.05.18. 소유권이전 · 거래가액 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저, 그러나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.05.18 갑구 3번 압류입니다. 그 이전 을구의 우리은행 근저당은 2022.02.25 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 주택도시보증공사의 1,023,000,000원 가압류, 강제경매개시결정, 전도연의 임차권등기는 매각으로 소멸 예정입니다.
중요한 것은 임차권등기의 접수일 자체가 아니라 임차인의 선행 요건입니다. 전도연은 2022.05.18 주민등록·점유, 2022.04.22 확정일자로 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조였습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전도연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.18 | 2022.04.22 | 319,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| DELGERMAGNAI DELGERGEREL | 미상 | 2025.09.27 | — | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| BAYARMAGNAI UNUMUNKH | 미상 | 2025.09.27 | — | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 282,000,000원이고 신건 최저가도 동일한 282,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 대상의 실거래 통계가 제공되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 계산할 수 없습니다. 따라서 신건 가격이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
전도연의 보증금 319,000,000원이 최저가보다 높다는 사실만으로 시세를 추정해서도 안 됩니다. 특별매각조건 덕분에 실질 인수액은 0원이지만, 이는 권리 위험의 해소이지 시장가격 대비 할인을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 전도연 보증금(우선변제) | 319,000,000원 | 277,252,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 전도연의 보증금 중 41,748,000원이 남아 매수인 인수액으로 산출되지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 해당 부족분의 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 조건입니다. 따라서 룰상 41,748,000원, 실질 0원*으로 구분해 봐야 합니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 오피스텔입니다.
- 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남측 인근이며, 주변에 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제3층 제302호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·기계식주차·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대략 평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북서측 및 남동측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,015,000원/㎡.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 전도연 배당. 신건 가정에서 배당액 277,252,000원, 부족분 41,748,000원입니다. 이 부족분이 특별매각조건으로 실질 인수 0원이 되는 구조인지 원본 명세서와 매각조건을 대조해야 합니다.
- 현 점유자 확인. DELGERMAGNAI DELGERGEREL, BAYARMAGNAI UNUMUNKH는 2025.09.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유관계는 미상입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 282,000,000원이 시장가보다 낮다고 전제하지 말고 별도의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 현 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래 인수형이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 일반적인 대항력 임차인 사건처럼 계산하면 신건에서 전도연의 보증금 중 41,748,000원이 남고, 1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 그 부족분은 97,358,400원, 141,846,720원으로 커집니다. 그래서 특별매각조건이 없었다면 “낙찰가가 싸질수록 유리하다”는 판단이 틀린 전형적인 인수형 사건입니다.
그러나 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 그 조건이 그대로 적용되는 한 전도연 관련 실질 인수는 0원*입니다. 나머지 두 점유자는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 특별매각조건으로 상당 부분 정리됩니다. 다만 실거래 시세가 없어 신건 2.82억의 가격 경쟁력은 별도 검증 대상입니다. 결론은 권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격은 보류입니다.
