인천지방법원 2026타경500989. 미추홀구 도화동 영동하이츠 5층 504호, 전용 36.6381㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박숙영이고, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2022.07.18 전입·점유한 임차인 손치열입니다. 이 임차인은 2022.06.27 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으며, 말소기준권리인 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다.

따라서 확약이 없다면 낙찰가를 낮춘다고 인수위험까지 함께 줄어드는 구조가 아닙니다. 현재 회차 배당모형에서도 매각대금 125,000,000원 중 집행비용 2,550,000원을 제외한 122,450,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 17,550,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약이 핵심

말소기준권리는 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체의 접수일은 2024.09.09이지만, 손치열의 전입·점유는 2022.07.18로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 후순위이므로 끝”이라고 보면 안 되고, 실제 대항요건을 기준으로 봐야 합니다.

② 실질취득과 가격 판단 — 확약 반영 시 125,000,000원

현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 125,000,000원입니다. 통상 이처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 가격 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 매각가 100,000,000원에 인수액 42,200,000원, 2회 유찰 시 매각가 80,000,000원에 인수액 61,840,000원으로 계산돼 있습니다.

하지만 본건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차 실질취득 기준은 125,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래가 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

배당모형상 임차인 보증금 부족분은 17,550,000원으로 산출됩니다. 다만 해당 주택임차권등기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 용도는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 5층 중 5층 504호이며 승강기와 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 쑥골배수지 힐링공원 남측 인근으로, 주변에 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로를 이용합니다.
• 토지. 준주거지역이며 사다리형 토지를 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구, 수봉 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 영동하이츠는 12세대 규모의 다세대이고, 비교 가능한 최근 실거래 확인값이 없어 감정가·최저가만으로 환금성과 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 가장 중요한 문서입니다. 적용 대상이 을구 순위 1번 손치열 주택임차권등기인지 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차인 배당 구조 확인. 현재 회차 배당모형은 임차인 손치열에게 122,450,000원 배당, 부족분 17,550,000원으로 계산돼 있습니다.
• 유찰 시 인수액 착시 주의. 확약을 배제한 룰상 인수액은 1회 유찰 시 42,200,000원, 2회 유찰 시 61,840,000원으로 증가합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.08 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 내용과 현재 효력을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 가격 별도 검증. 비교 가능한 실거래 확인값이 없으므로 125,000,000원이 시세보다 싸다는 전제를 두지 말고 인근 다세대 거래와 개별 호수 상태를 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 승부처는 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력’

이 물건을 등기 순서만 보고 단순한 후순위 임차권으로 보면 핵심을 놓칩니다. 손치열은 2022.07.18 전입·점유로 2024.06.03 말소기준권리보다 앞서고, 보증금도 140,000,000원으로 현재 최저매각가 125,000,000원을 넘습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차에서도 17,550,000원의 인수 문제가 남는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득 기준은 125,000,000원입니다. 반대로 가격 측면에서는 비교 가능한 실거래가 없어 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 이 사건은 최저가보다 확약 원문의 적용범위와 말소 실행 가능성을 먼저 확인해야 하는 다세대 경매입니다.