서울남부지방법원 2026타경4378. 금천구 독산동 301-15, 제8층 건물 중 제2층 제205호 오피스텔입니다. 소유자 금상덕은 2022.03.29 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했고, 2022.03.30 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 천두은은 2022.03.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.08, 임차보증금은 220,000,000원입니다.
등기부에 있었던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022.03.02 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 말소기준은 2026.03.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 천두은의 전입일과 2024.06.05 임차권등기는 그보다 앞서므로, 단순히 “경매로 지워지는 임차권”으로 보면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 이를 경제적으로 해소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제8층 중 제2층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 금상덕 (2022.03.29 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
이 사건의 실제 임차인은 천두은 1명입니다. 보증금 220,000,000원, 건물 전부를 임차하고 있으며 전입·점유는 2022.03.30, 확정일자는 2022.03.08입니다. 전입이 말소기준인 2026.03.30 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천두은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 감정가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 235,000,000원입니다. 소유자의 2022.03.29 매매 당시 거래가액은 225,000,000원이지만, 이 한 건만으로 현재 오피스텔 시세를 대표한다고 볼 수는 없습니다. 따라서 현 단계에서 235,000,000원이 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 가점은 주지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 천두은 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 10,910,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 220,000,000원 중 10,910,000원이 배당되고, 미배당액은 209,090,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 일반 계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 235,000,000원 | 209,090,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,000,000원 | 220,000,000원 | 35,432,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,400,000원 | 220,000,000원 | 72,505,600원 | 0원* |
* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 적용 기준.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제8층 건물 중 제2층 제205호입니다. 사용승인일은 2022.01.26입니다.
- 주위환경. 세일중학교 남서측 인근에 위치하며 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정요항표상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 오피스텔 및 부대시설 건부지로 이용중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 붙어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 천두은의 보증금 220,000,000원, 전입 2022.03.30, 확정일자 2022.03.08, 임차권등기 2024.06.05를 원본과 대조하세요.
- 가격 별도 검증. 감정가 235,000,000원만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.30 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·점유 인도. 실제 점유 상태와 미납 관리비 등 인도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 물건은 대항력 있는 임차인 천두은의 보증금 220,000,000원이 존재하므로 겉으로만 보면 인수 위험이 큰 사건처럼 보입니다. 그러나 현재 신건 매각가 235,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되고, 매각조건에는 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소까지 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인과 관련한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
다만 이 사건의 결론을 “싸다”로 연결해서는 안 됩니다. 현재 최저가 235,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 별도로 확인해야 합니다. 이 물건은 권리 리스크는 특별매각조건으로 정리되지만, 가격 판단은 아직 별개인 오피스텔입니다.
