인천지방법원 2026타경500992. 부평동 캐슬베리 5층 508호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 권영만은 2021년 매매로 92,000,000원에 취득했고, 이후 2022.09.23. 동안산세무서의 압류가 들어왔습니다. 이 압류가 본건의 말소기준권리입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 엄영준은 2021.04.30. 임대차계약을 체결했고, 2021.05.04. 확정일자를 받았으며 2021.05.22. 점유를 시작하고 2021.05.25. 전입했습니다. 보증금은 92,000,000원입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 408-4 캐슬베리 5층 508호 · 도로명 인천광역시 부평구 주부토로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 집합건축물대장상 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 14층 건물 중 5층 508호 · 사용승인 2012.11.30 |
| 임차권 범위 | 5층 508호 22.48㎡ |
| 소유자 | 권영만 · 2021.05.01. 매매 · 거래가액 92,000,000원 · 2021.05.24. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.09.23. 국의 압류입니다. 이후 2022.09.26. 주택도시보증공사의 가압류 2,071,000,000원, 2025.03.20. 국의 압류, 2026.02.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2012년 하나은행 근저당권 57,720,000원은 2019.05.21. 이미 말소됐습니다.
반면 임차인 엄영준의 전입은 2021.05.25.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기된 임차권 자체가 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 전액 배당되지 않는다면 대항력에 기초한 미배당 보증금 승계 문제가 남을 수 있습니다. 본건 배당표는 신건 매각가 92,000,000원에서 집행비용 2,056,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 89,944,000원을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄영준 | 5층 508호 22.48㎡ · 주거(임차권등기) | 92,000,000원 | 2021.05.25 / 2021.05.04 | 2023.06.20 | 대항력 有 우선변제 有 | 룰상 2,056,000원 말소동의 확약서 |
③ 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 92,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
또한 이 사건은 대항력 임차인 구조이므로 유찰 뒤 최저가가 낮아져도 단순히 싸지는 구조로 보면 안 됩니다. 제공된 회차별 계산에서는 1회 유찰 시 매각가 73,600,000원에 임차보증금 미배당 20,124,800원, 2회 유찰 시 매각가 58,880,000원에 미배당 34,579,840원이 발생합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 엄영준 보증금 | 92,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 92,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 배당표 기준 임차보증금 92,000,000원 중 89,944,000원이 배당되고 2,056,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류는 청구금액 기준이며 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다.
- 입지. 인천부평동초등학교 북동측 인근으로, 주변에 공동주택·근린생활시설·업무시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물 중 5층 508호이며 사용승인일은 2012.11.30입니다.
- 도로. 본건 서측 및 남측의 도로를 이용합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 다루는지, 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 배당표에서는 엄영준 보증금 중 2,056,000원이 미배당됩니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 미배당 20,124,800원, 2회 유찰 시 34,579,840원으로 계산되어 최저가 하락만큼 경제적 부담이 그대로 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래가가 없어 92,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘92,000,000원’이 아니라 확약의 효력
이 사건은 후순위 압류·가압류 자체는 매각으로 정리되지만, 그보다 앞선 대항력 임차인 엄영준이 있다는 점에서 단순한 인수 0원 물건과는 다릅니다. 신건 배당표만 놓고 보면 보증금 92,000,000원 중 2,056,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 부족분은 더 커집니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 적시돼 있습니다. 이 확약서가 실제로 임차권등기의 말소뿐 아니라 대항력에 따른 잔존 보증금 승계까지 제거하는 내용이라면 권리구조의 의미가 크게 달라집니다. 반대로 대항력 포기까지 확인되지 않는다면 룰상 인수액을 그대로 고려해야 합니다. 그리고 비교 실거래가가 없으므로 신건 92,000,000원을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 확약서의 정확한 효력과 미배당 보증금 처리를 확인해야 하는 사건입니다.
