서울남부지방법원 2026타경4382. 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 제4층 제424호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 이승용으로, 2021.05.20 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 90,000,000원입니다. 과거 신한은행·관악농업협동조합 근저당은 모두 경매 전에 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2026.03.30 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 송수민은 2021.07.23 전입·점유를 시작했고, 2024.10.17 임차권등기가 됐습니다. 등기상 임차보증금은 107,000,000원이며 경매개시결정보다 앞서므로 자료상 대항력 有로 판정됩니다. 따라서 특별조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제4층 제424호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 · 15층 중 제4층 제424호 |
| 사용승인일 | 2014.09.05 |
| 소유자 | 이승용 · 2021.05.20 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별조건으로 인수 해소
과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐습니다. 신한은행의 108,000,000원 근저당은 2017.03.31 해지됐고, 관악농업협동조합의 74,400,000원 근저당은 2021.05.17 해지됐으며, 이승용 소유권 취득 당시 설정된 신한은행 39,000,000원 근저당도 2021.07.15 해지됐습니다. 송수민의 전입·점유일 2021.07.23은 이보다 뒤지만, 현재 말소기준이 되는 2026.03.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송수민 | 건물의전부 | 107,000,000원 | 2021.07.23 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
등기 7-2는 별도 임차인이 아니라 기존 7번 임차권의 경정사항입니다. 따라서 실제 임차인은 송수민 1명이며 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 최저가가 곧 실질취득가, 그러나 시세 판단은 별개
현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원입니다. 특별매각조건을 적용하면 매수인이 추가로 부담할 임차보증금 잔액은 0원이므로, 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 실질취득은 112,000,000원입니다.
다만 이 숫자만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 본건은 감정가 112,000,000원과 2021.05.20 소유권 이전 당시 거래가액 90,000,000원이 확인되지만, 과거 취득가격을 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 112,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 인수 표시 · 송수민 임차보증금 | 107,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 107,000,000원 | 107,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,632,000원 |
현재 회차 112,000,000원 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 107,000,000원이 전액 배당되고 잔여 2,632,000원이 남습니다. 일반 룰상 송수민 임차보증금 107,000,000원은 인수 항목으로 잡히지만, 특별매각조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 112,000,000원 | 107,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 19,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 37,010,240원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 제4층 제424호입니다.
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로, 주위에 지식산업센터·대형 판매시설·오피스텔·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있어 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본동 남서측·남동측·북동측으로 노폭 약 9m·8m·4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 난방시설, 위생·급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 화재감지기, 소화전이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 입찰 직전에 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 본건의 핵심은 임차권이 있다는 사실이 아니라, 특별조건에 따라 그 등기를 말소하는 구조라는 점입니다.
- 실제 임차인 수. 등기 7-2는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 경정이므로 실제 임차인은 송수민 1명으로 봐야 하며 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 유찰 시 인수 착시 주의. 1회 유찰 시 미배당 19,412,800원, 2회 유찰 시 37,010,240원이 발생하지만 특별조건 때문에 이를 그대로 매수인 인수금으로 더하면 안 됩니다.
- 가격 별도 검증. 감정가·최저가 112,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 최신 오피스텔 실거래와 비교해 응찰가를 정하세요.
- 현황 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태는 현장 및 최신 집행서류로 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권은 맞지만, 인수금은 0원”
이 사건을 일반적인 대항력 임차인 사건으로만 보면 107,000,000원 보증금이 가장 큰 위험으로 보입니다. 송수민의 전입은 2021.07.23이고 경매개시결정은 2026.03.30이므로 자료상 대항력은 인정되며, 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인 인수 위험이 있습니다.
그러나 본건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그래서 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 권리의 승부처는 이 특별조건의 유지 여부이고, 가격의 승부처는 별개입니다. 권리는 조건부로 정리되지만, 112,000,000원이 싼지는 최신 실거래 확인 전까지 보류해야 합니다.
