인천지방법원 2026타경501034. 석남동 진명빌라 가동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 송하늘이며 2021년 7월 1일 소유권을 취득했고, 당시 등기 거래가액은 132,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 최진우의 주택임차권입니다.
최진우는 2021년 6월 10일 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 5월 24일입니다. 데이터상 말소기준은 2023년 2월 17일의 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분류되고, 배당요구와 확정일자에 따른 우선변제권도 있습니다. 보증금 132,000,000원이 최저가 125,000,000원보다 커, 확약서가 없다면 신건 배당 계산상 9,550,000원이 미배당돼 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 석남동 506-11 진명빌라 가동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 송하늘 (2021.07.01. 소유권이전 · 거래가액 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2023.02.17. 갑구 8번 압류입니다. 최진우의 주민등록일·점유개시일은 2021.06.10.으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.05.24.입니다. 이후 2023.11.02. 임차보증금 132,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐으며 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진우 | 4층 401호 56.02㎡ 전부 | 132,000,000원 | 2021.06.10 / 2021.05.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
최진우는 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아닙니다. 임차권등기일은 2023.11.02.이고, 주거용으로 4층 401호 56.02㎡ 전부를 임차한 것으로 기재돼 있습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인되지만, 매수인 승계액은 말소동의 확약서를 반영해 실질 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 최진우 보증금 | 132,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최진우의 보증금 중 9,550,000원이 부족합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영하면 이 부족분의 실질 매수인 인수액은 0원*으로 봅니다. 실제 배당은 배당기일과 조세채권 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 9,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 34,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 53,840,000원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는, 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커집니다. 이 사건은 말소동의 확약서 제출이 확인돼 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 판단하지만, 따라서 입찰 전 가장 중요한 확인사항도 확약서 원문과 실제 말소조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남역(7호선) 북측 약 200미터 지점에 위치하며, 주변에는 동류형 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 급·배수 및 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 10미터, 남측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건과 임차권 말소에 어떻게 반영되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 최진우의 을구 7번 주택임차권이 매각 후 실제로 말소되는 조건인지 매각물건명세서 원본과 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등기상 임차인은 최진우 1명이나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 125,000,000원의 시세 적정성은 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산에는 매각가 125,000,000원, 집행비용 2,550,000원, 임차인 배당 122,450,000원이 반영돼 있습니다.
맺으며 — 확약서가 권리분석의 승부처
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 132,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 125,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당 계산도 신건에서 9,550,000원, 1회 유찰 시 34,200,000원, 2회 유찰 시 53,840,000원의 미배당 보증금을 보여줍니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 이 사건의 핵심입니다. 이를 정확도 규칙에 따라 반영하면 최진우 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 결론은 해당 확약이 실제 매각과 말소에 그대로 이행된다는 전제에 놓여 있으므로, 입찰 판단의 첫 번째 확인사항은 가격보다 확약서 원문과 말소조건입니다. 최근 시세자료가 없어 가격 우위는 별도로 확인해야 합니다.
