서울남부지방법원 2026타경4386. 화곡동 위하우스 제5층 제501호, 감정평가상 도시형생활주택(방2·욕실1·거실 및 주방1)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 심성수는 2022.07.07 매매를 원인으로 2022.08.05 395,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 등기부상 광남새마을금고 근저당은 2022.08.05 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2026.03.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 윤주성의 임차관계입니다. 임대차계약일은 2022.07.01, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.08.05이고, 2024.05.28 임차권등기명령에 따라 보증금 395,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방2, 욕실1, 거실 및 주방1 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인 2022.05.02 |
| 소유자 | 심성수 · 2022.08.05 소유권이전 · 거래가액 395,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 해소
광남새마을금고의 채권최고액 2,853,600,000원 근저당은 2022.08.05 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 핵심 선순위 이해관계는 윤주성의 임차권입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.08.05이고, 2024.05.28 임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤주성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 395,000,000원 | 2022.08.05 / 2022.08.05 | 有 | 有 | 실질 0원 |
일반적인 권리관계만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으나, 이 사건은 매각물건명세서 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
감정가와 신건 최저가는 모두 300,000,000원입니다. 해당 위하우스는 20세대, 사용승인일은 2022.05.02이고 대상 면적은 23.85㎡입니다. 다만 제공된 거래 자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 윤주성 보증금 | 395,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 산식상 윤주성 보증금 중 100,000,000원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반 산식상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 300,000,000원 | 100,000,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,000,000원 | 159,160,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 206,488,000원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건 역시 데이터상 일반 산식에서는 회차가 내려갈수록 100,000,000원, 159,160,000원, 206,488,000원으로 인수액이 커집니다. 다만 본건은 바로 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권 말소를 특별매각조건으로 둔 사건이라 이 일반 산식이 실제 매수인 부담으로 이어지지 않는다는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2호선·5호선) 북서측 인근. 주변은 근린생활시설·다세대주택·연립주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 남동측에 까치산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층, 사용승인 2022.05.02. 위생·급배수·난방·무인택배함·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사지의 정방형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 300,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 인근 유사 면적 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장 및 집행기록을 통해 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.05 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 법률관계와 말소 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 395,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 300,000,000원보다 커 매우 부담스러운 인수형 사건입니다. 실제 배당 산식도 현재 회차에서 100,000,000원의 미배당 인수를 계산합니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액에 대해 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 명시했습니다. 따라서 윤주성 임차권에 따른 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
다만 권리 위험이 해소됐다고 해서 신건 300,000,000원이 곧바로 가격 메리트를 뜻하는 것은 아닙니다. 최근 비교 실거래가가 없어 적정 시세를 판단할 근거가 부족하고, 위하우스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 이 사건은 권리에서는 특별매각조건 확인, 가격에서는 별도 시세 검증이 입찰 전 핵심입니다.
