서울남부지방법원 2026타경4411. 영등포동5가 트리베카 B동 7층 702호, 전용 41.78㎡ 오피스텔입니다. 이 사건은 표면적으로 보면 보증금 440,000,000원의 대항력 임차인 이아름 씨가 있어 인수위험이 커 보입니다. 전입·점유개시일은 2021.10.12, 확정일자는 2021.09.17로 말소기준인 최주영 근저당 2022.02.09보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 구조만 보면 현재 매각가에서 보증금 중 3,830,000원이 미배당되어 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 금전 인수는 0원으로 봅니다. 다만 이 조건은 이아름 임차인에 한해 작동하는 조건입니다. 별도의 다른 임차인이 확인될 경우 그 임차인의 권리까지 자동으로 해소하는 조건은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심

이 사건의 핵심은 “대항력 있음”과 “실제 인수액”을 분리해서 보는 것입니다. 이아름 씨는 2021.10.12 전입·점유를 시작해 2022.02.09 말소기준 근저당보다 선순위이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 실제 배당표에서도 매각대금 443,000,000원 중 집행비용 6,830,000원을 제외한 436,170,000원이 임차인 보증금에 배당되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 4.43억은 최근 시세보다 높다

가격 판단에서는 과거 2021년 거래가 다수 포함된 전체 평균 379,166,666원보다, 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 360,000,000원, 최신 거래도 2026.08 360,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 -6.0% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.

특별매각조건으로 임차보증금 인수가 0원이므로 현재의 실질취득액은 최저매각가와 같은 443,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래인 360,000,000원의 123.1%입니다. 따라서 감정가 대비 유찰 여부만 보고 “신건이 싸다”고 판단할 수 없고, 오히려 현재 가격은 최근 시세 이상이라는 점을 먼저 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)

배당계산만 보면 임차인 보증금 중 3,830,000원이 남지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철5호선 영등포시장역 남동측 인근으로, 업무시설·아파트단지·근린생활시설·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 영등포시장역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물이며, 대상은 7층 702호입니다. 도시가스 개별난방·승강기·기계식주차설비가 탐문됐습니다.
• 용도. 관련 공부상 용도는 오피스텔이고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 규제. 준주거지역·도시지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함되고 교육환경보호구역에 저촉됩니다.
• 환금성. 트리베카는 28세대이고 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최신 거래가 360,000,000원으로 확인되므로 가격 산정 시 소규모 표본이라는 점을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 입찰 전 원문을 다시 대조하세요.
• 가격 기준은 최근 거래. 현재 443,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 360,000,000원의 123.1%입니다. 전체 과거 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -6.0% 낮습니다. 신건 감정가 자체를 현재 시세로 간주하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.10. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 점유·인도 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태와 실제 임대관계가 확인되지 않았으므로 현황과 인도 가능 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 설비 확인. 폐문부재로 내부 설비의 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다. 개별난방·승강기·기계식주차설비 등 실제 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수위험 해소”와 “가격 메리트”는 별개다

이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 보증금 440,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있지만, 특별매각조건 때문에 현재 회차에서 계산되는 미배당 3,830,000원을 매수인이 실제로 부담하지 않습니다. 따라서 확인된 임차인 기준 실질 인수는 0원입니다.

그러나 그 다음 판단은 완전히 가격 문제입니다. 실질취득액 443,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 360,000,000원의 123.1%이고, 최근 가격 추세도 -6.0%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 28세대 소규모 단지, 최근 12개월 거래 2건, 단지 경매 평균 유찰 1.6회라는 조건까지 감안하면 권리상 핵심 인수는 해소됐지만 현재 신건 가격에는 뚜렷한 가격 메리트가 확인되지 않는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.