인천지방법원 2026타경501059. 당하동 백산아르빌3차 나동 4층 401호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 문영회이고, 2022.05.02 매매로 거래가액 188,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 황용연의 선순위 주택임차권입니다. 황용연은 2022.03.12 임대차계약, 2022.03.23 확정일자, 2022.04.08 주민등록·점유를 갖췄고 보증금은 188,000,000원입니다.
등기부의 기존 국민은행 근저당권은 채권최고액 60,000,000원으로 2011.05.31 설정됐지만 2019.04.04 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 소멸기준 역할을 하는 것은 2026.02.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 황용연의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.04.30에 등기되어 원칙상 매수인에게 인수되는 위치입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차권의 인수금액은 실질적으로 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 검단구 당하동 1084-7 백산아르빌3차 나동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 문영회 (2022.05.02 매매 · 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 핵심은 을구 3번 황용연 주택임차권입니다. 보증금은 188,000,000원, 범위는 4층 401호 전부이며, 전입·점유는 2022.04.08, 확정일자는 2022.03.23입니다. 강제경매개시결정일인 2026.02.06보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황용연 | 4층 401호 전부 | 188,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 황용연은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 제공된 배당 시뮬레이션만 적용하면 현재 회차에서 미배당 보증금 474,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 유찰 시나리오 — ‘보증금 고정형’이 확약으로 해소되는 구조
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 승계액도 증가합니다. 이 사건의 제공 시나리오 역시 1회 유찰 시 룰상 인수 38,139,200원, 2회 유찰 시 68,271,360원으로 증가합니다. 그러나 황용연 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 191,000,000원 | 474,000원 | 0원 | 191,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,800,000원 | 38,139,200원 | 0원 | 152,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,240,000원 | 68,271,360원 | 0원 | 122,240,000원 |
* ‘룰상 인수’는 제공된 배당 시뮬레이션의 미배당 보증금입니다. 실제 권리판단에서는 황용연 임차권에 관한 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수 0원으로 처리했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 황용연 보증금 | 188,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 임차인 황용연에게 187,526,000원이 우선 배당되고 474,000원이 부족합니다. 다만 매수인 인수 판단은 말소동의 확약서를 반영하여 실질 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 시뮬레이션상 0원이 배당되고 188,000,000원이 미배당으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 당하동 백석초등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 독정역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)·성장관리권역 등에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심 근거입니다. 황용연 임차권등기의 말소 조건과 실제 말소 절차를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 황용연의 임차권은 4층 401호 전부, 보증금 188,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 모두 존재합니다.
- 확약 범위 구분. 주택도시보증공사의 확약은 황용연 임차권에 대한 인수위험 해소로 보되, 그 밖의 별도 점유·임차 관계까지 포괄한다고 전제하면 안 됩니다.
- 유찰 시 계산 착시 주의. 확약을 배제한 룰상 계산에서는 1회 유찰 38,139,200원, 2회 유찰 68,271,360원의 인수액이 발생합니다. 이 물건은 확약 존재 여부가 실질취득액을 바꾸는 핵심입니다.
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가는 191,000,000원입니다. 2022년 소유권 취득 거래가액 188,000,000원만으로 현재 가격메리트를 단정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기 순위만 보면 황용연의 주택임차권이 강제경매개시결정보다 앞서 있어 전형적인 선순위 임차권 인수형으로 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 474,000원, 1회 유찰 시 38,139,200원, 2회 유찰 시 68,271,360원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조를 보여줍니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 황용연 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 보고, 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 191,000,000원으로 판단합니다. 결국 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 그 자체보다 확약서의 조건·적용범위를 원문으로 확인하는 것과 신건 191,000,000원의 가격을 별도로 검증하는 데 있습니다.
