서울남부지방법원 2026타경4426. 강서구 화곡동 창대빌라 5층 501호, 전용 29.93㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김승현이고, 2022.07.25. 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 등기부상 과거 강서농업협동조합과 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 계산된 말소기준은 2026.04.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건은 단순히 “보증금 2억원이 있으니 위험하다”거나 반대로 “배당으로 다 나가니 깨끗하다”고 한쪽으로만 볼 수 없습니다. 임차권자 윤수현은 2022.02.28. 전입·점유, 2022.01.25. 확정일자를 갖추고 배당요구를 한 대항력 임차인으로, 신건 매각가 216,000,000원 가정에서는 보증금 200,000,000원을 전액 배당받습니다. 그러나 별도로 조사된 오명순은 2025.10.30. 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 371-10 창대빌라 제5층 제501호 · 서울특별시 강서구 월정로32길 61 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.93㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 제501호 |
| 현재 소유자 | 김승현 (2022.07.25. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 윤수현은 배당, 오명순은 별도 확인
| 점유자 / 임차권자 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수현 | 2022.02.28 | 2022.01.25 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재가 기준 0원 |
| 오명순 | 2025.10.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
윤수현은 건물 전부에 관한 주택임차권등기를 2024.03.11. 마쳤고, 보증금은 200,000,000원입니다. 전입·점유일 2022.02.28.이 말소기준인 2026.04.01.보다 앞서며 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 216,000,000원 가정 배당표에서는 윤수현에게 보증금 전액 200,000,000원이 배당되므로 윤수현 임차권에서 현재 회차 기준 매수인이 떠안을 미배당액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 108%
창대빌라 501호와 면적이 일치하는 29.93㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건이며, 두 거래 모두 200,000,000원입니다. 최신 거래도 2022.07. 200,000,000원이고, 제공된 최근 12개월 평균도 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 216,000,000원은 이 기준의 108.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 29.93㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 29.93㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.93㎡ | — | 200,000,000원 |
가격 판단은 분명합니다. 감정가와 최저가가 모두 216,000,000원인데 최근 시세 기준은 200,000,000원입니다. 즉 신건에 최저가 수준으로 응찰하면 최근 시세보다 16,000,000원 높은 가격입니다. 거래 표본 자체도 많지 않고 최신 거래가 2022.07.이라는 점을 고려하면, 현재 216,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 윤수현 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 12,176,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 187,824,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,824,000원과 윤수현 보증금 200,000,000원을 배당한 뒤 주택도시보증공사에 12,176,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 중 187,824,000원은 미배당이고 소유자 잔여는 0원입니다. 윤수현 기준 현재 회차 매수인 인수액은 0원이나, 오명순의 보증금은 확인되지 않았습니다.
④ 회차별 실질 부담 — 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 매각가+인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 216,000,000원 | 0원 | 216,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 172,800,000원 | 30,419,200원 | 203,219,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 138,240,000원 | 64,495,360원 | 202,735,360원 |
제공된 회차별 계산에서는 유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 커져, 1회 유찰 시 합계 203,219,200원, 2회 유찰 시 202,735,360원으로 계산됩니다. 이는 최근 시세 200,000,000원과 비교해도 큰 할인폭이 아닙니다. 더구나 오명순의 보증금은 별도로 확인되지 않았으므로, 실제 입찰 판단에서는 이 미상 점유관계까지 확인해야 합니다.
특별매각조건이 실제로 어느 반환청구권과 임차권에 적용되는지는 매각물건명세서 원문과 관련 권리관계를 대조해야 합니다. 위 회차별 인수액은 제공된 회차 계산값을 그대로 표시한 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 북동측 인근으로 단독주택·공동주택, 초중고등학교와 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호이며, 기본 위생·급배수·도시가스 난방·화재경보설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 창대빌라는 12세대이며 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그쳐 시세 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오명순 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않으면 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 범위를 정확히 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 108.0%입니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 제공된 계산상 1회·2회 유찰 때 인수액이 각각 30,419,200원·64,495,360원으로 커집니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2022.07.이므로 현재 시점 가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 정리돼도, 미상 점유와 가격이 남는다”
윤수현의 보증금 200,000,000원은 현재 회차에서 전액 우선배당되어 계산상 인수액이 0원이고, 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건도 있습니다. 하지만 별도로 전입한 오명순은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이라는 변수가 남습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 감정가·최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원보다 8% 높습니다. 유찰되더라도 제공된 회차별 계산상 인수액이 늘어 실질 부담이 200,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 신건 가격 메리트가 없고, 미상 점유관계를 해소하기 전에는 권리도 완전히 닫히지 않은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
