서울남부지방법원 2026타경4442. 금천구 독산동 문정아트빌 5층 502호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2020.07.27. 거래가액 206,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.01.25. 포천세무서장의 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 연천군 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 권리분석의 중심은 등기상 후순위인 임차권등기 자체가 아니라, 임차인 조은철의 2020.06.26. 전입·점유입니다. 이는 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2020.06.03.이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다. 보통이라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있지만, 이 사건은 매각물건명세서에 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1073-12 문정아트빌 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로84다길 38 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.07.27. 거래가액 206,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 206,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘특별매각조건’이 핵심
2017년에 설정됐던 수협은행 근저당권과 신한은행 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.01.25. 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 연천군 압류, 경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 有·우선변제 有, 그러나 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은철 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.26 | 2020.06.03 | 206,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 조은철은 2022.07.18. 임차권등기가 되어 있고 배당요구도 같은 날 이루어졌습니다. 보증금은 206,000,000원입니다.
회차 계산상 2회 유찰 시에는 미배당 보증금 중 19,381,120원이 매수인 인수액으로 산출돼 있으나, 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 조은철 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 조은철 보증금 | 206,000,000원 | 206,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 86,042,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,958,000원과 임차인 보증금 206,000,000원을 배당한 뒤, 주택도시보증공사 가압류에 86,042,000원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 조사됐고, 공부상 용도와 현황이 동일한 것으로 확인됐습니다.
- 주위환경. 독산2동 주민센터 남서측 인근으로 연립주택·다세대주택·도시형생활주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 원거리에 독산역과 금천구청역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물의 5층 502호로, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 정비계획. 제3종일반주거지역이며 2026.03.12. 독산2구역 주택정비형 재개발사업 지구단위계획구역 및 정비구역으로 지정돼 있습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 실제 내부구조가 건축물현황도와 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건의 핵심은 조은철의 대항력이 아니라 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 당일 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 반환청구권 포기 조건이 있어도 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 297,000,000원으로 동일한 신건입니다. 최근 실거래와 개별 호수의 층·상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 정비구역 확인. 독산2구역 주택정비형 재개발사업 정비구역 및 지구단위계획구역 지정 내용이 있으므로 권리·절차와 향후 사업 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 有”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
조은철은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 보증금도 206,000,000원입니다. 여기까지만 보면 전형적인 보증금 인수 위험 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건 때문에 조은철 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
권리상 핵심 위험은 해소돼 있지만, 세금 압류 3건과 실제 점유·명도, 특별매각조건의 최종 원문, 그리고 신건 297,000,000원의 가격 적정성은 별도로 확인해야 합니다. 이 물건은 “선순위 임차인 존재”와 “매수인 실질 인수”를 반드시 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
