서울남부지방법원 2026타경4446. 강서구 화곡동 ‘웰타운비’ 12층 1201호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 신재욱으로 2021.06.09 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 252,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 소유권이 아니라 임차인 김민우의 대항력과 특별매각조건입니다. 김민우는 임대차계약일 2021.05.15, 확정일자 2021.05.17, 전입·점유개시 2021.05.31이며 보증금은 252,000,000원입니다.
말소기준권리는 2022.12.23 잠실세무서장의 압류입니다. 김민우의 전입·점유는 그보다 앞선 2021.05.31이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 일반적인 구조라면 낙찰대금에서 전액 배당되지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 이 사건의 신건 배당 계산상 그 잔액은 39,824,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제12층 제1201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설 · 12층 건물 내 제12층 제1201호 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.06.09 소유권이전 · 거래가액 252,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 끊는다
이 사건의 말소기준권리는 2022.12.23 국(잠실세무서장)의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 이 사건 강제경매개시결정, 강서세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 김민우의 주택임차권등기는 2023.03.02에 접수됐지만, 임대차의 전입·점유개시일은 2021.05.31로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 252,000,000원 | 2021.05.31 / 2021.05.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 없습니다. * 신건 배당 계산상 김민우 보증금의 룰상 미배당액은 39,824,000원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 김민우 보증금(우선변제) | 252,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김민우 보증금 252,000,000원 중 212,176,000원이 배당되고 39,824,000원이 남습니다. 다만 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 가격 판단 — 실질취득은 216,000,000원, 그러나 현재 시세 확인은 별개
이 사건에서는 특별매각조건 때문에 신건 기준 매수인의 실질취득액을 216,000,000원으로 봅니다. 임차인의 보증금 252,000,000원이 낙찰가보다 크지만, 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 조건이 있으므로 일반적인 대항력 인수형처럼 실질취득액이 보증금 252,000,000원에 고정되는 구조가 아닙니다.
다만 현재 가격이 시장 대비 싼지 비싼지를 판단할 최신 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 등기부상 소유자의 2021년 거래가액이 252,000,000원이라는 사실은 확인되지만, 이를 현재 시세로 간주해 “216,000,000원이 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 현재 자료만으로 확정하지 않는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 대상은 업무시설로 분류되며 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 주위환경. 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 분포하고, 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 12층 1201호이며, 위생·급배수·소화·기계식주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 “미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소”입니다. 실제 매각물건명세서 원문에서 조건이 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 김민우의 전입·점유개시일 2021.05.31은 말소기준권리 2022.12.23보다 빠릅니다. 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금이 인수 문제로 연결될 구조입니다.
- 신건 배당 수치 구분. 룰상 미배당은 39,824,000원이지만, 특별매각조건에 따라 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최신 실거래 비교자료가 없어 216,000,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 오피스텔은 개별 호수와 사용상태에 따른 가격 편차도 직접 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 보증금 반환 문제가 정리되더라도 실제 점유 현황과 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비 등 배당표 밖의 실제 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 有, 그러나 이 사건의 인수는 실질 0원”
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 252,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 배당만 계산하면 39,824,000원이 남기 때문에 위험해 보입니다. 하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다. 이에 따라 김민우 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 216,000,000원으로 봅니다.
다만 권리 문제가 풀렸다고 가격까지 자동으로 합격하는 것은 아닙니다. 현재 최신 실거래 자료가 없어 216,000,000원이 현 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리는 특별매각조건으로 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 오피스텔 신건으로 보는 것이 가장 정확합니다.
